특집

올해 36개 단지 3만3천여 가구 공급…동대구·서대구간 도심 재개발 경쟁 치열할 듯

<2019 대구 부동산 경기 전망>



◆작년보다 분양은 다소 감소

분양전문 광고대행사 애드메이저 기업부설 디자인연구소가 발간한 ‘2018 대구ㆍ경북 주택동향보고서’에 따르면 2019년 대구에서 관리처분계획인가를 받은 정비사업을 포함하면 36개 단지 3만3천389가구(임대 및 오피스텔 제외 시 3만1천323가구)가 신규 공급 가능한 단지다.

하지만 이중 일반분양은 동대구 에일린의뜰, 성당 태왕아너스를 비롯한 9개 단지 5천197가구(15.5%)에 불과하다.

지역주택조합 3개 단지를 포함한 27개 단지 2만8천192가구(84.4%)가 재건축ㆍ재개발 단지인 것으로 애드메이저는 분석했다. 따라서 실제 분양은 작년 수준이거나 그보다 적을 가능성이 큰 것으로 보인다.

◆동대구역세권 vs 서대구 개발 도심

올해 대구는 신세계백화점 개점 이후 KTX동대구역, 지하철 1호선 동대구역, 복합환승센터를 기반에 둔 동대구역세권이 주거지로 각광받는 가운데 최근 이 지역을 중심으로 한 분양이 늘고 있다.

더불어 최근 몇 년간 신규분양이 전무했던 서구에서도 서대구고속철도역 개발, 대구산업선철도 신설, 대구~광주 간 달빛내륙철도 신설 등의 호재를 발판으로 평리동을 중심으로 한 대규모 뉴타운 건설이 본격화되고 있다. 이렇듯 동대구역과 서대구라는 동ㆍ서간의 도심재개발경쟁이 치열할 것으로 예상된다.

구별 분양예정 물량은 서구가 8천207가구(26%)로 가장 많고 남구 5천401가구(17%), 달서구 5천136가구(16%), 동구 4천775가구(15%), 중구 2천631가구(9%), 달성군 2천489가구(8%), 수성구 2천64가구(7%), 북구 620가구(2%)이다.

분양 전문가는 “지난 연말 대구에서 청약제도 개편안 적용 첫 단지였던 대우산업개발 ‘이안 센트럴D’가 평균 41. 65대1, 최고 400대1을 기록하며 전 타입 1순위 마감했다”며 “2019년 첫 청약인 ‘남산자이하늘채’ 또한 1순위 청약 4만6천469건이 접수돼 대구는 2019년에도 신규분양 시장이 양호할 것”이라고 전망했다.

또 “동ㆍ서간의 역세권 개발이라는 빅이슈가 도심에 새로운 주거지를 형성할 것으로 보이며 도심에 인접하면서도 그동안 저개발ㆍ저평가된 서구지역이 차세대 새로운 도심 주거지로 부각될지도 관심사다”고 밝혔다.

◆입주물량 5천137가구뿐

신규분양계획이 늘어난 반면 올해 입주는 대폭 줄어 모두 9천480가구(임대포함)가 예정됐다.

특히 분양아파트 입주 물량은 대구 전역에 10개 단지 5천137가구에 불과하다.

대구지역 입주물량은 2017년 2만1천768가구, 2018년 1만3천960가구에서 올해 9천480가구로 3년 연속 감소하며 입주 안정기에 접어 들었다.

구별로도 대구 전지역에 걸쳐 고른 분포를 보인다.

수성알파시티 동화아이위시(698가구)를 비롯해 범어센트럴푸르지오(705가구), 만촌삼정그린코아 에듀파크(774가구), 고산역 화성파크드림(1천112가구) 등 수성구에 4개 단지 2천289가구가 입주한다.

이어 달서구에는 4개 단지 2천410가구, 북구 4개 단지 2천793가구, 남구 2개 단지 825가구, 달성군 2개 단지 1천163가구 입주가 예정됐다(임대포함).

미분양도 거의 없다.

2019년 11월 기준 미분양 세대수는 429가구에 불과하며 그중 달성군 299가구를 제외하면 동구 44가구, 수성구 79가구, 달서구 7가구 등으로 도심 미분양은 거의 없는 수준이다.

◆지난해 36개 단지(2만902가구) 공급, 31개 1순위 마감

지난해 대구에서 36개 단지 2만902가구(임대 및 오피스텔 제외) 아파트가 신규 공급됐다.

이는 2017년 4천824세대보다 4.3배나 늘어난 수치다.

대구지역 20년 평균 공급물량이 1만3천233가구인데 2014년 이후 4년 만에 공급 초과했으며 최근 10년간 2014년 이후 두 번째로 2만 세대를 넘긴 것이다.

구별로는 달성군이 7개 단지 4천225세대(20%)로 가장 많았으며, 동구가 5개 단지 3천838세대(18%), 북구 6개 단지 3천229세대(15%), 수성구 8개 단지 2천989세대(14%), 달서구 4개 단지 2천971세대(14%), 중구 3개 단지 2천581세대(12%), 남구 3개 단지 1천69세대(5%) 순이다. 다만 서구에는 신규공급이 없었다.

2018년 36개 단지 중 31개 단지가 1순위 마감했으며 대구에서 1순위 최고 청약경쟁률 1위는 346.51대1을 기록한 e편한세상 남산이 차지했다.

2위는 남산롯데캐슬 센트럴스카이(284.2대1), 3위는 복현 아이파크(280.46대1)로 나타났다.

청약자 수로는 남산 롯데캐슬 센트럴스카이가 1순위에만 11만1천458명이 청약해 최다 청약자 수를 기록했다.

◆지난해 평균 분양가 3.3㎡당 1천301만 원

지난해 도심 중심의 분양으로 분양가도 대폭 상승했다. 2018년 대구 평균 분양가는 3.3㎡당 1천301만5천 원으로 전년도(1천207만 원) 대비 94만5천 원 상승했다.

분양가 상한제가 적용된 수성구가 3.3㎡당 평균 1천937만 원으로 가장 높았다.

특히 수성구에서도 힐스테이트 범어(3.3㎡당 평균 2천147만 원), 힐스테이트 범어센트럴(3.3㎡당 평균 2천61만 원), 범어 센트레빌(3.3㎡당 평균 2천51만 원) 등은 3.3㎡당 2천만 원을 넘겼다.

중구 1천427만2천 원, 달서구 1천348만1천 원으로 뒤를 이었고 달성군도 1천11만7천 원으로 3.3㎡당 1천만 원을 넘겼다.

부동산 업계에서는 “대부분 지표는 2019년 지방 하락세를 전망하지만 대구의 현장 실물건설경제는 그리 나쁘지 않다”며 “내년 입주물량이 대폭 줄어든 데다 도심재개발ㆍ재건축의 활성화로 지속적으로 멸실세대가 나와서 새해에도 당분간 도심 신규공급시장은 성공분양이 이어질 것”으로 내다봤다.

이동률 기자 leedr@idaegu.com

“도심 분양 순항…외곽과 양극화 유의해야”조두석 애드메이저 대표도심 공급 물량, 수요에 비해 적은 편공영택지 고갈로 재건축·재개발 위주
조두석 애드메이저(분양전문 광고대행사) 대표는 올해 대구의 아파트 분양시장은 비교적 낙관적이라고 전망했다. 하지만 도심과 외곽의 양극화 현상에는 주목하고 또 유의해야 한다고 설명했다.
조두석 애드메이저(분양전문 광고대행사) 대표는 “올해 도심 아파트 분양시장은 그리 나쁘지 않은 수준을 넘어 순조로울 것”이라고 전망했다.조 대표는 “연초부터 대구의 아파트 분양시장이 후끈 달아올랐다. 비교적 비수기로 꼽히는 1월에 4천 세대 이상의 물량이 공급되는 것은 분명 이례적으로 보인다”며 말했다.사실 대구 아파트 매매가가 처음으로 하락했다는 소식이 들리면서 대구 아파트 시장도 호황의 꼭지점에 달했다는 예측이 나오기 시작했다고 한다.하지만 2010년부터 시작된 대구 아파트 분양시장의 호황기는 지금까지 8년을 지속하며 그동안 5년가량 호황 3년 침체를 반복하던 패턴을 벗어난 것에 주목해야 한다는 것이 조 대표가 전망하는 올해 아파트 부동산 시장의 핵심이다.수도권의 강남을 제외하면 대구가 유일하게 호황을 누리고 있는 것만은 사실이다.특히 실물경제가 전국에서 최악이라는 평가를 받는 대구에서 유일하게 부동산 분양시장이 활성화되는 모순에 대해서 여러 가지 이야기가 나오기도 한단다.이렇다 보니 대구에서 재산을 늘리는 유일한 방법이 신규 아파트 분양을 받는 것밖에 없다는 말까지 나오는 실정이다.이는 대구의 분양시장이 투자자 중심이라는 점을 방증하는 것이라고 조 대표는 설명했다.그는 “물론 부동산은 금리와 정부정책에 민감하게 작용하는 부동산 시장의 특징 때문에 미래를 예측하기가 쉽지 않다. 또 시공 전에 사전 분양하는 현재 상황에서 분양시점과 입주시점이 차이가 나기에 더욱 시장을 예측하기 어렵다”는 신중론을 보이기도 했다.그래서 부동산 시장에는 예측은 없고 해설만 있다는 말이 생길 정도라는 것이다.“하지만 크게 보면 시장은 언제나 수요와 공급의 법칙을 지켜왔다. 이런 측면에서 대구 분양시장을 정확하게 예측하려면 지금까지 수요와 공급을 살펴볼 필요가 있다”며 “다만 대구 전체의 공급물량을 하나로 보지 않고 도심과 외곽으로 나눠 분석해야 한다”고 강조했다.실제 조 대표의 설명대로 2010년 이후 대구 전체 공급물량은 연평균 1만2천300세대이지만 달성군을 제외한 공급물량은 연 평균 8천600세대로 도심과 외곽의 차이가 뚜렷하다.그는 “특히 그동안 도심 공급도 외곽인 공영택지를 중심으로 공급됐다는 점에서 대구 도심의 새 아파트 분양은 우리가 생각하는 것보다 더 적었다는 평가가 나온다”고 설명했다.결국 최근 대구 아파트 시장이 지속적으로 호황을 누리는 이유는 그동안 대구 도심의 공급물량은 수요에 비해 적었기 때문이라는 분석이 나온다는 것이다.공영택지가 고갈되면서 최근 신규 아파트가 도심 재건축·재개발을 중심으로 공급돼 자연히 도심에 몰리는 현상이 대구 아파트 시장의 호황을 유지하는 가장 큰 이유라는 분석이다.조두석 대표는 “2019년에도 도심에 공급되는 아파트는 분양이 순조로울 것으로 판단된다. 다만 모든 지역이 순조롭지 않을 것이다”며 “도심의 분양 시장은 뜨겁지만 이미 외곽지에서 미분양이 생기는 상황이 벌어지고 있다”며 도심과 외곽의 양극화 현상에 유의해야 한다고 당부했다.이동률 기자 leedr@idaegu.com
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