군프롭테크, 부동산을 부탁해 <수익형 부동산 투자의 꽃, 상가>

물음표 씨는 최근 상가 투자에 관심이 많다. 하지만 코로나19의 영향으로 업종불문 폐업률이 증가하는 추세다. 이렇게 폐업률이 높아지고 공실이 많아졌지만, 아파트 규제로 인한 상가투자에 많은 관심이 쏟아지고 있다.Q=공실과 폐업률이 높은 지금 이 시기에 상가 투자해도 될까요?A=상가 투자는 시세차익이 주목적인 아파트와 다르게 임대수익을 더 올려야 시세차익이 발생하는 물건입니다.◆여기서 잠깐 상가 투자는 임대수익에서 시세차익이 발생해야 돈을 벌 수 있다.Q=수천 세대가 입주한 단지 내 상가는 괜찮지 않을까요?A=단정적으로 결론 내서 실패하는 분들도 있어요. 거기다 분양사와 임차인이 미리 만들어 놓은 가짜 계약서상의 거짓 수익률을 믿고 피해를 입는 경우도 있어요. 상가수익률을 좌지우지하는 건 업종이에요. 상가 투자 시 업종 콘셉트에 맞게 투자 하는 게 효율적이죠. 주로 1층은 편의점, 부동산, 커피숍, 핸드폰 매장, 화장품, 2층 이상은 금융업종, 음식점, 3층 이상은 병원 업종, 그리고 PC방, 당구장 등은 지하 또는 4층 이상이 적합한 편이에요. ◆여기서 잠깐지금처럼 시장 상황이 좋지 않을 때 상가투자를 한다면 현재 업종도 중요하지만 지금 폐업을 하고 있는 임차인들이 앞으로 시장상황이 좋아질 경우 어디로 가서 다시 영업을 할 것인지, 상권을 미리 임장을 통해 선점한다면 그 상가의 가치판단을 더 자세히 알 수 있다. 하지만 이와 관련해 대부분 사람들은 이를 염두에 두지 않는다. 현시점 상권이 좋은 곳(A급 상권)만 찾아가고 이런 A급 상권에만 투자를 하고 있는 것이 현실이다. ◆GOON TIP A급 상권은 내가 보기에 좋으면 남들 보기에도 좋은 상권이다. 때문에 자연스럽게 경매로 접근하거나 지금처럼 아파트시장이 난황이라도 상가경쟁률은 높아진다. 낙찰가율이 올라가면 실제 투자금도 많아진다. 이런 시장에서는 꼭 A급 상권의 A급 물건이 아니더라도 B급, C급 상권의 상가물건을 임장하고 접근하면 그 속에서 숨은 진주를 찾을 수 있다.윤정혜 기자 yun@idaegu.com

양금희 의원 “한전, 美콜로라도 태양광 사업 발전량 저조로 철수 결정으로 투자비 190억 원 매몰됐다”

한국전력 이사회가 지난 7월, 미국 콜로라도에서 운영하는 태양광 발전소(30MW)를 청산하기로 의결하면서 투자비 1천700만 달러(한화 약 190억 원)가 매몰된 것으로 밝혀졌다.이는 미래통합당 국회 산업통상자원중소벤처기업위원회 양금희 의원(대구 북구 갑)이 한국전력공사로부터 제출받은 해외 태양광 사업 운영 자료에서 드러났다.자료에 따르면 한전은 2016년 7월 이사회를 통해 미 콜로라도 태양광 사업 추진을 의결하고, 2017년 4월 운영을 시작했다.당시 한전은 보도자료를 통해 미국 시장에 진출한 첫 사례로 미국 진출의 현지 기반을 확보한 것으로 자평한 바 있다.사업주는 한전이 50.1%로 201억 원, 국민연금 COPA 펀드 49.9%로 200억 원을 출자해 공동투자회사(KEPCO Alamosa)를 설립했고, 설비 유지보수는 한전이 직접 수행했다.태양광 발전소에 생산된 전력은 콜로라도 전력과 25년 장기판매계약을 통해 전력을 판매, 한전은 이 기간 2억3천만달러(한화 약 2천500억 원)의 매출을 올릴 것으로 기대했으며, 연평균 배당수익 약 120만달러를 전망했다.그러나 발전량이 계획대비 80%~88% 수준에 불과함에 따라 매출도 기대한 실적을 달성하지 못했다. 연평균 7.25%의 수익률을 예상했으나, 실제 수익률은 2017년 4.7%, 2018년 0.7%에 불과했으며, 2019년은 11억4천200만원의 적자를 기록 했다. 또 단지 내 유휴부지에 패널을 증설하고 ESS를 설치할 경우 국내 기자재를 활용하기 때문에 150억원의 수출 증대 효과를 전망했으나, 이 또한, 실행하지 못한 것으로 확인되었다.결국 2020년 7월 24일 한전 이사회에서 사업계약 해지 및 청산을 의결함에 따라 한전 투자비 약 190억 원이 매몰 된 것이다. 한전은 2021년 하반기 부지 등 발전소 잔존자산을 매각하고, 2022년 2분기 법인 청산을 준비 중이다.양금희 의원은 “200억 원을 투자한 해외 태양광 발전 사업을 4년 만에 철수 결정을 내린 것은 사업 준비 당시 검증이 부족했다고 볼 수 밖에 없다”고 지적하며, “해외 신재생 사업은 변수가 많은 만큼 사업기획 단계에서부터 면밀한 검증체계 마련이 필요하다”고 강조했다. 이창재 기자 lcj@idaegu.com

대구 오피스텔 임대수익률, 전국 평균보다 낮다

대구지역 오피스텔 평균 임대 수익률이 전국 평균보다 낮은 것으로 조사됐다. 지난달 30일 부동산114가 오피스텔 평균 임대수익률을 조사한 결과에 따르면 전국이 연 4.84%(5월말 기준)로 확인된다. 지역별 수익률은 △대전 7.26% △광주 6.52% △인천 5.77% △부산 5.16% △경기4.80% △대구 4.63% △서울 4.50% 순이다.대구를 비롯해 서울과 경기가 전국 평균보다 낮았다. 오피스텔 입주물량 크게 늘어난 이후 수익률은 장기간 하향 안정되는 흐름을 이어가고 있다는 추세다. 2019년 하반기에만 역대급 물량(4만8천146실)이 쏟아졌으며 올해 상·하반기(상반기 3만3천910실, 하반기 4만127실)도 적지 않은 물량이 입주한다. 2021년부터는 입주물량이 크게 줄고 2022년까지 물량 감소 추세가 지속될 것으로 예상된다. 초과 공급 이슈로 오피스텔 임대시장이 위축되면서 건설사들도 분양물량의 완급 조절에 나서는 분위기다. 2015년부터 2018년까지 연 평균 8만5만천여 실을 쏟아냈지만, 2019년과 2020년에는 각각 4만6천991실과 4만161실로 반토막 수준까지 줄었다. 기준금리가 연 0.5%로 역대 최저 수준이지만 상반기 오피스텔 시장은 초저금리 수혜를 누리지 못했다. 일반적으로 오피스텔이나 상가처럼 임대 목적의 수익형 부동산은 안정적인 월 수입 매력으로 인해 저금리에 투자수요 유입이 늘어나는 물건으로 분류된다. 부동산 114측은 “초저금리시대 건설사가 최근 3~4년 사이 오피스텔 공급량을 크게 늘리면서, 오피스텔 시장의 수익률 회복을 제약하는 주요 원인으로 작용했다”고 설명했다.이주형 기자 leejh@idaegu.com