부동산 전문가에게 묻는다…내년 대구 부동산 전망은?

발행일 2021-01-03 20:00:00 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트
지난해 대구 부동산이 대호황을 이룬 가운데 새해에도 열기가 이어질 지에 대한 시민들의 관심이 높다. 정부는 부동산 정책을 쏟아내면서 집값을 잡으려고 하지만 아직까지 효과는 미미했다.

하지만 정부의 추가 정책 등이 나올 수 있을 만큼 부동산 시장은 한 치 앞을 내다 볼 수 없는 상황이다. 새해를 맞아 대구지역 부동산 전문가들을 통해 2021년 대구 부동산 전망에 대해 물어봤다.

신년 인터뷰에는 대구시 도시재창조국 김창엽 국장, 부동산자산관리연구소 이진우 소장, 애드메이저 조두석 대표, 대구경북연구원 조득환 연구위원이 참여했다.

- 올해도 부동산 호황이 이어질 것 같나.

대구시 도시재창조국 김창엽 국장
김창엽=지난해 대구 부동산시장은 시중의 풍부한 유동성, 수성구 등 일부지역에서 시작된 급격한 가격 상승에 따른 불안 심리와 추가 상승기대, 임대차3법 시행에 따른 전월세 물량 감소 등이 복합 작용해 전례 없는 호황이 나타났다.

2021년에는 정부의 강력하고 전방위적인 규제정책과 최근 수년간 지속된 우리지역의 과도한 주택공급 상황을 감안할 때, 시차는 있겠으나 하반기부터 매매시장의 호황세가 상당부분 꺾일 가능성이 충분하다.

부동산자산관리연구소 이진우 소장
이진우=2021년 지역 부동산 시장은 2020년과 다른 형태의 시장이 예상된다.

정부의 규제와 더불어 시장의 물량이 풍부해 봄 이사시즌까지는 어느 정도 시장이 유지 되겠지만, 여름 이후 지역 부동산 시장과열은 공급과잉에 대한 우려와 각종 부동산 대책 시행으로 인해 어느 정도 안정될 전망이다.

애드메이저 조두석 대표
조두석=지금의 부동산 시장은 수요와 공급이라는 시장논리에 의한 결과가 아니라 저금리에 따른 풍부한 시중유동성과 정부의 잘못된 부동산 정책으로 집값에 대한 소비자의 불안심리가 겹쳐있다. 여기에 정부가 대구 전역을 조정대상지역으로 지정하면서 청약자격의 강화와 각종 대여금 억제, 양도차익에 대한 세제강화로 투자자로서는 아파트가 상당한 메리트를 잃게 되는 상황이라 보여진다. 따라서 조정기가 올 것으로 보인다. 똘똘한 한 채라는 심리가 강화되면서 입지에 따라 분양이 양극화될 가능성도 있다.

대구경북연구원 조득환 연구위원
조득환=지금까지 주택시장의 상승세가 생각보다 길게 이어졌다. 시장의 관성이라는 게 있으니 부동산 호황이 내년 1분기까지는 이어질 것으로 보인다. 하지만 점차 불확실성이 커질 것 같다. 정책적 변화도 있었고, 단기간에 집중된 물량에 대한 부담도 있을 것이다. 전체적으로 투자에 대한 심리적 위축은 커진다고 봐야 한다.

-2021년부터 입주 대란이 일어날 것이라는 전망에 대한 의견은.

김창엽=대구의 경우, 2018년부터 최근 3년간 적정수요(연간 1만2천500호정도) 대비 2배 이상 많은 주택공급이 이뤄지고 있다. 증가된 공급물량의 입주가 본격화되는 2021년 하반기부터는 신규주택 입주를 위한 기존 주택 매도가 급증해 기존 주택시장에서부터 거래의 어려움이 시작돼 연쇄적인 입주대란, 나아가 2000년대 중반과 같은 대규모 미분양 사태까지 우려해야 할 상황이다.

이진우=2021년 상반기는 5천여 세대가 입주를 하지만 하반기에는 1만1천세대가 넘는 물량이 대기 중이라 공급우위 시장이 나타날 전망이다. 그로 인해 2021년 하반기는 전체적으로 공급우위 시장이 이어질 것으로 예상된다. 대구의 경우 본격적으로 입주가 시작되면 신규 주택보다는 제고 주택에서 문제가 생길 수 있다.

조두석=대구지역은 2018년부터 올해까지 평균입주 물량이 1만여 세대로 대구 전체 평균 1만4천 세대에 부족한 상황이었다. 이것이 대구 시장의 호황에 어느 정도 힘이 됐던 것도 사실이다. 하지만 2021년부터 1만5천576세대, 2022년에는 2만 세대가 넘고 2023년에는 2만5천 세대가 넘는다. 그간 부족했던 입주물량을 감안하면 2022년까지는 큰 무리가 없어 보이나 2023년에는 입주에 다소 문제가 발생할 것으로 예상되며 한 지역에 동시다발로 분양했던 지역은 입주에 어려움이 있을 것이다.

조득환=내년부터 최근 집중된 분양물량의 입주가 본격화되면서 지속적으로 늘어날 예정이다. 원활한 입주를 위해서는 기존 주택 매각 등 전체적인 순환이 잘 이루어져야 하는데, 어느 시점에 주택시장에 대한 관심이 식기 시작하면 그 연결고리가 끊긴다. 이에 시장 전반에 혼란이 오고 미분양도 쌓이는 건 아닐까 하는 우려가 있는 건 사실이다. 내년에는 그런 부분에 더 주의를 기울여야 할 때라고 생각한다.

-대구 전역에 대한 조정대상 규제가 올해 어떤 영향을 미칠 것으로 보나.

김창엽=수성구에 이어 지난해 12월 대구전역과 인근 경산지역까지 일시에 조정대상지역이 지정돼 강력한 대출규제와 세제가 적용됨에 따라 당분간 전반적인 거래위축과 관망세가 이어질 것으로 전망된다. 다만 수성구 등 일부지역은 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요와 상대적인 규제 반사이익으로 상승세가 지속될 가능성도 있을 것으로 보인다.

이진우=이번 대책은 아마 풍선효과를 사전에 차단하기 위해 선제적으로 정부가 대응한 것으로 풀이된다. 이번 대책으로 인해 투자수요는 어느 정도 줄 것으로 보이는데 더 큰 문제는 실수요자들이 대출 규제 등으로 인해 더 많은 어려움을 겪을 것으로 보인다. 이번 대책으로 인해 한동안 관망세가 나타날 것으로 보이고, 봄 이사시즌이 마무리되는 시점부터는 시장의 관망세 속에서 시장의 양극화가 더 커질 전망이다.

조두석=아직도 집값은 오른다고 믿는 소비자의 심리를 잡으려면 시간이 더 필요할 것으로 보인다. 여기에 정부는 대구 전역을 고분양가 관리지역으로 묶어서 공급을 억제하는 정책도 발표했다. 결국 분양아파트는 시장 매매가보다 무조건 싸다는 ‘로또심리’를 만들어 놓았다. 결국 공급물량이 줄어들 가능성이 커지면서 2021년 상반기까지는 아파트 청약시장은 호황이 계속될 것이라 조심스럽게 예상한다.

조득환=대구 전 지역에 조정대상지역을 시행했다는 것과 이어서 바로 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 관리지역으로 지정했다고 하는 점은 이전과는 다른 양상이다. 투기를 허용하지 않겠다는 정부의 의지가 많이 담겼다고 생각된다. 전반적으로 시장을 지켜보자는 비중이 커질 것이고, 실수요 중심으로 재편될 가능성도 상대적으로 커졌다고 본다.

-상업지구 용적률 400% 이하 조례에 대한 의견은.

김창엽=상업지역 내 고층·고밀 주거복합 난립으로 인한 상업지역의 주거지역화 방지, 일조·조망·교통·교육 등 심각한 사회적 갈등 완화, 주택 과잉공급 관리를 위해 반드시 필요하고 시급한 최소한의 조치다. 세부적인 운영지침 마련 등을 통해 새로운 제도가 조기에 정착돼 합리적인 도시 공간 구조 형성에 밑거름이 될 수 있도록 최선을 다하겠다.

이진우=용적률 제한 조치는 분명히 찬방 양론이 있을 것으로 보인다. 기존의 토지 작업이 된 현장은 유예기간 5개월 안에 사업을 진행하면 크게 문제가 없겠지만 토지 작업 중인 단지들은 사업 차질이 예상된다. 대구시의 입장에서는 최근 상업용지를 중심으로 난 개발이 이루어지고 있어 어느 정도 규제가 필요한 것으로 보인다. 장기적 관점에서 보면 이 부분도 어느 정도 긍정적이다.

조두석=이론적으로는 맞지만 현실적으로 지역 업체에 그렇게 도움이 되지 않는다. 실제 도심의 재개발이나 재건축은 서울의 빅브랜드 잔치가 된지 오래 됐고 공영택지 개발도 기대하고 힘들다.

지역 업체가 그나마 아파트 사업을 할 수 있는 곳이 용적률이 높은 중심상업지구인데 주거비율을 400%로 제한하게 되면 실질적으로 사업진행이 힘든 것이 현실이다. 재건축에만 적용되는 지역 업체 인센티브 제도를 이런 조례에도 적용해서 보다 과감하게 지역 업체들에게 사업기회를 열어줄 필요가 있다.

조득환=대구시로서는 불가피한 측면이 있었다고 생각한다. 현재와 같이 주택공급이 과도하게 몰리면 어느 시점에 대량 미분양으로 갈 수도 있다. 조례 개정으로 물량조절을 하면서, 향후 용적률 인센티브를 통해 공공주택과 연동하고자 하는 정책적 목적이 깔려 있다. 공공을 우선시 하는 대구시가 이 시점에 할 수밖에 없는 정책적 조치였다고 이해를 하고 있다.

신헌호 기자 shh24@idaegu.com
<저작권자ⓒ 대구·경북 대표지역언론 대구일보 . 무단전재-재배포 금지.>
댓글 (0)
※ 댓글 작성시 상대방에 대한 배려와 책임을 담아 댓글 환경에 동참에 주세요.