지금까지는 투기지역과 투기과열지구에서 9억 원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나 연 소득 8천만 원이 넘는 고소득자가 1억 원 초과 신용대출을 받을 때 DSR 40% 규제를 받았다.
금융위원회는 이를 확대해 1단계로 7월 이후 규제지역 내 6억 원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 받으려면 DSR을 적용하겠다는 것이다. 신용대출은 소득요건에 상관없이 1억 초과 대출에 DSR 규제를 받는다.
2022년 7월 2단계가 적용되면 총대출액이 2억 원을 넘으면 DSR 40% 규제를 적용하고 3단계는 2023년 7월부터 총대출액 1억 원 초과도 DSR 40% 규제를 적용하게 된다. 다만 신용대출 만기기준이 급격하게 줄어들 경우 시장에 혼선이 생길 수 있어 7월 일차적으로 7년으로 줄인 뒤 내년 7월 5년으로 낮춘다는 계획이다.
가계대출이 늘어나는 속도가 상당히 빨라지고 있다. 지난해 12월 기준 1천726조를 기록하며 GOP대비 90%를 넘어가면서 정부는 부담을 느낀 것으로 보인다.
주택시장은 필연적으로 대출을 끼고 주택을 매입하는 경우가 많은데 대출 규제는 주택시장에 직접적인 영향을 줄 것으로 보인다.
최근 주택시장에 열끌 신조어를 등장시키며 새로운 수요자로 등장한 2030세대에 직접적인 타격을 줄 것으로 보이는데 일부 완화책이 있기는 하지만 상대적으로 소득이 낮은 2030세대는 주택담보 대출을 통한 집 마련이 쉽지 않을 전망이다.
2030세대의 새로운 수요만 차단하는 것이 아니라 이번 규제로 주택 가격이 하락한다면 지난해 고점에서 매입한 수요자에게는 심한 충격이 전해질 전망이다.
2030세대는 상대적으로 자산의 안정성이 낮아 그 위험도가 커질 전망이다.
대구는 올 하반기부터 공급량이 급증하면서 공급우위 시장으로 변하고 있다. 공급량은 증가하는 가운데 거래량이 급감하면서 시장 예측을 어렵게 하고 있다.
지난해 12월 대구 전역에 조정지역 확대 후 거래량이 급감하면서 시장은 관망세를 보이고 있다. 지난해 11월, 12월 월 평균 6천 건 이상 거래되던 아파트 매매거래량도 올 1월, 2월, 3월 2천100건 전후로 거래되며 연말대비 거래량이 60% 이상 감소했다.
최근까지 호가는 올라가고 있지만 실거래는 급매물이나 저가 매물 위주다. 시장 위축 속 7월 이후 하반기에만 1만1천200여 세대가 입주 대기 중이다.
대구의 1년 수요량이 1만1천에서 1만2천세대로 볼 때 1년치 물량이 하반기에만 공급된다는 의미다. 정부가 그동안 각종규제를 통해 수요를 억제한 가운데 대출 규제 등으로 시장을 위축시킨다면 지역 주택시장의 위기는 더 빨리 찾아 올 수 있다.
가격을 잡기 위해 시장을 잡으면 우리가 부담할 사회적 비용이 훨씬 더 커질 수 있다. 빈대 잡기 위해 초가삼간 태운다는 속담이 있는데 한 번 쯤 생각해 봐야 할 것이다.
윤정혜 기자 yun@idaegu.com
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