거래량 줄어도 주택 가격은 ?

발행일 2021-09-28 18:12:28 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트

이진우의 부동산톡톡

부동산자산관리 연구소 이진우 소장
부동산 시장에서는 통상적으로 거래량이 증가하면 집값은 상승하고 거래량이 줄면 집값은 하락하는 게 보통의 현상이다. 그러나 최근 지역의 부동산 시장은 거래량 급감에도 주택가격의 상승세는 이어지고 있다.

이러한 현상이 왜 나타나는 것일까.

통상 거래량과 가격과의 상관관계가 어긋나게 나타나는 경우는 시장의 변곡점에서 나타난다.

주택시장은 주식시장과 달이 특정 이슈에 따라 상승과 하락을 반복하는 시장이 아니다. 주택시장은 대세 상승기에는 정부가 아무리 강한 부동산 규제책을 내놓아도 가격 상승세를 꺾기 쉽지 않다. 반대로 하락기에는 정부가 많은 경기 부양책을 내놔도 시장을 바꾸기가 쉽지 않은 특성을 가진다. 그래서 부동산 시장은 상승기와 하락기에는 외적 변수보다는 시장의 힘이 시장을 이끌고 가는 특성을 가진다.

2013년 이후 지난해까지만 해도 주택거래량과 주택가격은 상관관계를 보였다.

주택거래량이 늘어나면 주택가격은 상승세를 보였다. 지난해 3분기 아파트 매매거래량이 1만 3천700여 건 늘어나면서 아파트 매매가격 상승률도 3.26%를 기록했고 4분기 거래량이 1만7천300여 건으로 늘면서 가격은 6.27% 급등세를 기록했다.

그러나 올들어 분기별 거래량이 6천 건 전후로 상반기 대구지역 아파트 전체거래량이 1만 2천300여 건으로 지난해 3분기 거래량에 못 미치는 거래량을 기록하고 있다. 그러나 아파트 가격은 1분기 5.1%, 2분기 1.8%의 상승률을 이어가고 있다.

왜? 부동산 시장에는 묘한 착시 현상이 있다. 부동산 시장은 변곡점에 와도 시장에서는 특히 매도자 입장에서는 계속 높은 가격을 받고 싶어 하고 매수자는 반대로 시장이 꺾일 것을 예상해 높은 가격에 주택을 사려 하지 않기 때문에 가격 괴리감에 의한 관망세가 나타난다.

반대로 시장이 대세 하락기에서 상승할때도 이와 비슷한 상황이 나타나며 거래량은 증가 가격 상승으로 이어지는 경험을 했다. 2010년에서 2012년까지의 주택시장이 이런 현상을 보였다.

현재의 부동산 시장을 거래가격과 거래량의 상관관계를 보면 시장은 조정 국면 초기에 들어와 있는 것으로 분석된다. 현재 주택의 거래량이 극도의 침체를 보임에도 불구하고 시장 가격이 상승하는 이유는 매도호가의 상승세를 보이고 있지만 매수자들이 그 가격을 받아들이지 못하면서 생겨난 이유와 더불어 최근 수도권 주태가격의 상승이 지방에도 묘한 기대감으로 나타나며 주택의 호가 상승세가 이어지는 것으로 분석된다.

그러나 한가지 확실한 것은 달도 차면 기울고 꽃은 가장 아름다울 때 진다는 자연의 진리를 되새겨 볼 필요가 있다.

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
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