이진우의 부동산 톡톡
지난 몇년간 지역 부동산 시장을 대변해 주는 단어가 양극화 일 것이다. 과거에는 부동산시장 양극화가 지역별로 나타났다면 현재는 지역·상품·연식별로 양극화가 세분화 되고 있다.
주택시장에서 이러한 양극화 현상이 더 심화되고 있는데 대구의 경우 과거에는 수성구와 비수성구와 같이 구별 양극화가 나타났다면 최근에는 같은 동에서도 양극화 현상이 나타나고 있다.
주택에서도 아파트와 비아파트, 신규 분양시장과 기존 아파트간 양극화, 심지어 같은 아파트라도 연식에 따라 양극화 현상이 나타나고 세분화되어 진다.
이러한 양극화가 심화된 가장 큰 이유는 저금리 기조로 인한 풍부한 유동자금이 비교적 안전자산인 부동산 시장에 몰리면서 나타난 현상이다.
여기에 정부의 각종 부동산 규제로 똘똘한 한 채 붐도 원인이 됐다. 또 주택시장의 장기간 급등으로 젊은층의 영끌과 같은 수요들의 시장 유입도 양극화를 심화시키는 원인이 됐다. 2008년 이후 부동산 시장은 자본 이득 중심에서 월세중심 시장으로 일부 전환이 나타났다. 그러나 세월호 사건이나 메르스사태, 최근의 코로나 사태를 겪으면서 월세 중심 시장은 풍파를 맞았고 주택시장은 상승세를 기록했다. 이러한 시장상황에서 주택시장으로 자금이 계속 유입되면서 양극화를 불렀다.
양극화 시대 투자 전략은 어떻게 짜야 할까.
과거처럼 특정 지역의 모든 상품이 오르는 시대는 이미 지나갔다. 향후 지역시장은 한동안 공급우위가 이어지며 조정국면으로 들어갈 가능성이 크다.
경제 기반이 탄탄하지 못한 대구는 이러한 위기감이 더 크게 나타날 수 있다. 대구의 주택 가격 탄력성이 다른 지역 보다 크게 나타나는 것도 대구의 위기 상황이 시작될 때 시장의 예측을 어렵게 한다. 하지만 아직 시장에는 풍부한 유동자금이 있어 부동산 시장을 무조건적인 비관론으로 보는 것은 무리가 있다.
침체기 양극화 시장은 변화에 따라 투자 전략을 수정해야 한다. 단기 수익을 올리기 위한 투자 보다는 중장기적인 투자에 초점을 맞춰야 한다. 지금은 이미 많이 올라 있는 주택시장 보다는 향후 공급이 가능한 양질의 주택용지나 상업용지 등에 관심을 가지는 것도 좋은 방법이고 공급과잉에 따른 주택시장의 조정은 일시적이기 때문에 올라있는 재개발 단지가 아닌 향후 재건축이나 재개발이 가능한 지역의 장기투자도 좋은 투자처다.
최근 늘고 있는 미분양 주택도 하나의 투자처가 될 수 있다. 미분양 아파트의 경우 일정 수준이 지나가면 분양 촉진책이 나올 때 투자를 하는 방법도 좋은 방법이다. 향후 부동산 시장의 투자는 가격에 대한 투자가 아닌 가치에 대한 투자로 눈을 돌려야 할 것으로 보인다.
윤정혜 기자 yun@idaegu.com