등기소는 신청에 서류가 제대로 제출되고 제출된 서류가 필요한 형식을 갖추고 있으면 등기 신청이 가능하다. 다시 설명하면 실제 권리관계를 심사하는 것이 아니라 제출된 서류가 형식에 맞는지를 심사하는 것이다.
최근 대법원 판례에서도 “다른 사람의 명의로 등기한 부동산이더라도 소유권은 명의자가 아닌 원 소유자에게 있다”는 판결이 나왔다. 이 판결 내용은 부동산 주인이 등기부와 무관하게 실제 관리관계에 따라야 한다는 것이다. 여기에서 문제가 생긴다. 먼저 법적인 충돌이 생길 수 있다. 법원이 등기의 공신력을 인정하지 않으면 부동산실명법과 대립하게 된다.
부동산실명법은 탈세, 투기, 탈법 등 반사회적 행위를 방지하겠다는 취지로 도입됐다. 부동산실명법 제1조는 “부동산 소유권 등 물권을 실제적 권리관계와 일치하도록 실권리자의 명의로 등기하게 함으로써 부동산 등기제도를 악용한 투기∙탈세∙탈법행휘 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산 가격안정을 도모해 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다”고 되어 있다. 법원이 등기의 공신력을 인정하지 않으면 차명보유를 해도 인정이 되기 때문에 법적인 충돌이 생길 수 있다.
법적인 문제뿐 아니라 여러 사회적 문제도 생길 수 있다. 우리가 등기부등본을 보는 경우는 부동산 거래뿐 아니라 전·월세 경우에도 부동산 등기부등본을 기초로 하게 된다. 이를 기초로 전세와 월세를 계약하게 되는데 공신력이 인정되지 않으면 사회적 문제가 발생될 수 있다. 그래서 민법에서는 일부 예외적 조항을 두어 구제를 하고 있다.
대부분의 사람들이 등기부등본의 법적효력을 믿고 있다. 공신력이 없다고 법적 효력이 완전히 없는 것은 아니다. 명의신탁의 경우 부동산실명법에 의해 소유자 명의를 선의로 신뢰한 경우 해당 등기를 전제로 거래한 내용은 그대로 인정하고 있다. 현재 등기부등본은 법적 효력은 없지만 그렇다고 해서 완전히 없는 것은 아니다. 대부분의 사람들은 부동산 등기부등본을 믿고 거래를 한다. 우리가 가장 믿고 있는 등기부등본을 믿을 수 없다면 우리는 도대체 뭘 믿고 거래를 해야 할까.
외국의 권원보험과 같이 권리관계를 인정해야 하지 않을까. 우리는 등기부등본을 확인하기 위해서는 비용을 지불한다. 법적효력이 없는 서류를 확인하기 위해 비용을 지불하는 것도 아이러니 한 일이다. 하루 빨리 법적 공신력을 갖추기 위한 제도적 장치가 필요할 것으로 보인다.
윤정혜 기자 yun@idaegu.com