<이진우의 부동산톡톡>아파트시장, 분양물량에 정비례 입주물량에 반비례

신규 아파트나 상가 분양 광고에서 가장 많이 접하는 문구가 ‘부동산 지금이 투자 타이밍’ 일 것이다. 부동산 호황기에도 불황기에도 항상 투자 타이밍이면 부동산에 투자하면 실패가 없어야 하는 것이 아닐까?부동산을 통해 수익을 얻는 사람도 많지만 손해를 보는 사람도 많은 것이 현실이다.필자가 고객들에게 가장 많이 듣는 질문 4가지를 뽑으면 ‘부동산 지금 살까요’ ‘지금 팔까요’ ‘언제 살까요’ ‘언제 팔까요’다.이 질문 4가지를 요약하면 ‘언제 사서 언제 팔까요’다. 매수자와 매도자 모두 시기가 문제. 매도자는 누구나 고점에서 매각하고 싶고 매수자는 저점에서 매수하고 싶다. 그러나 이러한 시기를 예측하기가 쉽지 않다.부동산에서 시기를 예측하는 것은 너무나 어려운 일이다. 시기 예측이 가능하다면 정권마다 부동산 안정을 위해 수많은 대책을 내 놓지는 않을 것이기 때문이다.현 정부도 20여 차례의 부동산 대책을 내 놓았지만 시장은 정부의 기대를 역행하고 있다. 정부의 기대와 달리 시장 반응이 반대로 나오는 이유는 뭘까. 수요와 공급의 불균형을 해소하지 않은 상태에서 시장 개입을 하는 것이 문제일 것이다. 정부의 무리한 시장 개입은 반드시 시장 실패로 이어지며 사회적 비용을 치루게 한다는 것을 알아야 한다.부동산 시장에서 시장 예측이 어려운 것일까? 사실 수많은 전문가들이 시장 예측을 하지만 정확한 답을 제시하기는 어려운 것이 사실이다. 부동산 가격은 단순히 결정되는 것이 아니라 수요와 공급은 물론 정부의 정책 금융시장의 변화, 경기 변동 등 무수히 많은 내 외적 요인에 의해 결정된다.그러나 피해 갈 수 없는 것이 시장의 물량이다. 부동산시장도 시장이기 때문에 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 필자가 부동산을 연구한 것이 20여년 정도의 시간이 지났는데 각종 자료를 통해 분석된 결과는 결국 수요와 공급에 의해 시장 가격이 결정된다는 것이다.일반인들도 쉽게 할 수 있는 부동산 시장 예측 방법이 있는데 바로 주택가격은 분양물량에 비례하고 입주물량에 반비례 한다는 것이다.주택시장도 수요와 공급의 대원칙에서 벗어 날 수는 없다. 수요는 일정하기 때문에 결국 공급에 의해 가격 결정이 된다. 일부 시장 상황에 따라 과수요가 발생하기는 하지만 공급이 시장을 주도 하기 때문이다.여기서 한가지 의문점은 분양물량도 물량이고 입주물량도 물량인데 왜 다른 결과를 나타낼까.이것은 우리나라 분양시장의 특수성 때문이다. 우리나라는 대부분 주택 특히 아파트는 선분양된다.분양시장의 경우 분양물량이 많을 때 가격이 올라가는 것이 아니라 시장이 좋을 때 분양 많이 일어나고 이러한 물량은 어떤 특정 시기에 입주로 이어지면서 공급 우위 시장이 되며 가격이 하락을 보인다.이 법칙은 예외 없이 나타났다. 대구의 경우 2003년 이후 2006년 아파트 매매가격이 40% 정도 상승하며 호황기를 보였지만 입주물량이 본격화된 2007년 이후 4년 가까이 마이너스 변동률을 기록했다.2011~2015년까지 5년간 50% 이상의 가격 상승률을 기록하며 연 평균 10% 이상의 높은 가격 상승률을 기록했지만 2016년 가격이 하락세를 기록했다.이 두시기의 공통점은 입주물량의 급증이었다. 2008년 대구의 입주물량은 3만2천호를 기록하며 당시 수요예측 1만 6천의 2배 가까운 물량이 공급됐다.2016년에도 2만 7천호 정도가 입주하면서 당시 수요예측 물량 1만 3천호의 2배 가까운 물량이 공급되면서 하락세를 보였다. 결국 시장은 물량을 감당하기는 어렵다는 것이다. 이러한 문제는 향후 지역 시장에 많은 시사점을 주고 있다. 윤정혜 기자 yun@idaegu.com

대구지역 부동산 규제, ‘핀셋’ 전환이 옳다

대구의 부동산 시장이 급격히 냉각되고 있다. 거래가 실종되고 매매가격 상승폭 둔화도 빨라지고 있다. 미분양 아파트 물량은 900세대 가까이 늘었다. 부동산 경기가 가라앉으면서 도심 낙후지역 재개발 사업 위축도 우려된다. 지난해 12월18일 대구 전역(수성구는 11월20일)이 정부의 부동산 조정대상지역으로 지정된지 6개월 만의 일이다.부작용이 코로나19 사태 장기화로 바닥권을 벗어나지 못하는 지역경제 전반으로 확산되지 않을까 우려된다. 부동산 시장은 과열이나 급랭 모두 바람직하지 않다. 적정 수준을 유지해 나가는 것이 중요하다.조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 축소 등을 통해 각종 대출이 규제된다. 동시에 분양권 전매제한 등도 적용돼 거래가 급속하게 위축된다.대구시는 아파트 공급과잉과 미분양 해소 대책의 일환으로 조정대상지역 해제를 이달 말까지 정부에 건의키로 방침을 정했다. 산하 8개 구·군 중 달성군을 제외한 나머지 모든 지역이 해제에 찬성하는 것으로 알려졌다. 미분양이 대거 발생한 동·남·서구에서는 전 지역 해제를, 중·북·수성·달서구에서는 일괄 규제 대신 동 단위 핀셋규제 의견을 제시했다고 한다.부동산 시장 과열은 서민들의 내집 마련을 어렵게 하는 동시에 경제의 흐름을 왜곡시킨다. 반드시 잡아야 한다. 그러나 일정 수준 목적이 달성되면 서둘러 규제를 해제해야 한다. 부동산 시장의 규제와 해제는 시기가 중요하기 때문이다. 실수요자가 가격의 급등과 급락을 우려하지 않고 거래할 수 있도록 해줘야 한다. 타이밍을 놓치면 부작용이 커질 수밖에 없다.지금 대구는 부작용이 우려되는 상황이다. ‘KB주택시장 동향’에 따르면 지난 7일 기준 대구의 아파트 매매거래지수는 3.9다. 지수는 100을 기준으로 그보다 낮으면 거래가 위축되고 있다는 의미다. 3.9는 사실상 거래 실종 수준이다. 전국 17개 시도 중 가장 낮다.대구의 매수우위지수 역시 경기 침체를 보여준다. 조정대상지역 지정 직전인 지난해 12월7일 126.5로 정점을 찍은 뒤 줄곧 하락 추세를 보이고 있다. 현재 대구의 매수우위지수는 58.5다. 7개 특·광역시 중 울산 다음으로 낮다. 100보다 낮으면 집을 팔려는 사람이 많다는 의미다.국토교통부는 통상 6개월 단위로 주거정책심의위원회를 열어 조정대상지역의 지정과 해제여부를 결정한다. 다음 위원회는 내달 초 열릴 예정이다. 비수도권 지역의 부동산 일괄 규제가 또 다른 부작용을 불러오지 않아야 한다. 지역 실정에 맞는 핀셋규제가 옳다.

여야 부동산 전수조사 공방, 여 ‘또 꼼수다’…야 ‘중립 확실히하라’

여야가 부동산 투기 의혹에 대한 전수 조사를 두고 15일 날선 공방을 벌였다.더불어민주당은 국민의힘이 뒤늦게 국민권익위원회에 부동산 투기 의혹에 대한 전수 조사를 요청하면서 개인정보이용 동의서를 내지 않은 것에 대해 강하게 비판했다.국민의힘은 전현희 권익위원장이 직무 회피를 하지 않을 수도 있다는 발언을 문제 삼으며, 정치적으로 악용될 소지가 있다고 반발했다.민주당 윤호중 원내대표는 이날 국회에서 열린 원내대책회의에서 “국민의힘이 권익위에 제출한 부동산전수조사 요청서류에는 요청서 달랑 한 장 밖에 없었다고 한다”며 “직계존비속뿐 아니라 본인 개인정보이용동의서도 제출하지 않은 거다. 눈 가리고 아웅하는 건지, 요청은 하고 조사받을 생각은 없는 건지 의문”이라고 비판했다.동시에 국민의힘이 이미 지난 3월 102명 의원 전원에 대한 전수조사 동의를 받았다고 밝힌 것에 대해 거짓인지 아닌지 해명하라고 압박했다.또 “우리 민주당은 174명 국회의원과 그 직계존비속 816명의 개인정보 이용 동의서를 제공했다. 이 동의서 없이는 권익위가 부동산 거래 전수조사를 할 수 없다”며 이같이 말했다.앞서 국민의힘은 지난 11일 권익위에 소속 의원들의 부동산 거래 전수조사를 의뢰했다.하지만 권익위에 따르면 국민의힘이 제출한 서류에는 조사에 필요한 개인정보 이용 동의서 없이 조사를 요청한다는 공문 한 장만 있었다고 한다.윤 원내대표는 “권익위가 17일까지 의원은 물론 직계존비속의 개인정보 이용 동의서를 제출해달라고 요청했다고 한 만큼 이에 응해주기 바란다”고 했다.이에 대해 국민의힘은 17일까지 정보이용 동의서를 권익위에 제출하겠다고 밝혔다. 동의서 제출을 거부하는 건 아니라는 것이다.김기현 원내대표는 이날 최고위원회의에서 “국민의힘에 대해선 정치적 중립성을 지키지 않고 예외적으로 정치조사를 하겠다는 것이냐”며 “권익위는 전 위원장은 물론 문재인 선거캠프 출신 부위원장을 즉각 직무에서 배제해야 마땅하다”고 반발했다.전 위원장은 국민의힘이 권익위에 의뢰한 소속 국회의원들의 부동산 거래 전수조사에 대해 “직무회피 조치를 하겠다”고 밝혔다.전 위원장은 이날 자신의 페이스북에 “권익위 조사가 정치적 편향성이 있다는 오해의 소지를 불러일으키는 상황을 막기 위해 국민의힘 부동산거래 전수조사에서 직무회피를 하고자 한다”고 밝혔다.그는 자신이 국민의힘 전수조사에 대해 직무회피 신청을 하지 않겠다고 초기 밝힌 이유에 대해 “책무를 비겁하게 피하고 싶지 않은 기관장으로서의 막중한 책임감 때문”이라고 설명했다.이상훈 기자 hksa707@idaegu.com

민주당·진보당 대구시당 “부동산 투기 의혹 구자학 의장 사퇴하라”

더불어민주당과 진보당 대구시당이 14일 부동산 투기 의혹을 받는 구자학 대구 달성군의회 의장의 사퇴를 촉구했다.민주당 대구시당은 이날 논평을 내고 “구자학 의장의 의장직 자진 사퇴 및 의회차원의 진상규명과 수사기관의 엄정하고 철저한 수사를 촉구한다”고 밝혔다.이어 “이번 의혹은 지난해부터 지속적으로 불거져 온 심각한 사안”이라며 “의회 의사진행 권한을 가진 구 의장이 계속 의장자리에 있다면 구 의장 본인의 부동산 불법투기 의혹과 이 과정에 달성군청이 담당한 행정절차상의 문제여부 등을 의회차원에서 규명하는데 어려움이 있음은 불 보듯 뻔하다”고 했다.또 “구 의장이 자진사퇴를 거부한다면 달성군의회는 윤리특위를 열어 직무정지까지 특단의 대책이 필요하다”며 “내년 지방선거까지 임기가 얼마 안 남았다고 의장의 비위행위를 수사기관에만 맡겨놓는 것은 직무유기나 다름없다”고 일갈했다.진보당 대구시당도 이날 보도자료를 내고 “구자학 의장의 부동산 투기 의혹은 이미 국민권익위원회가 수사를 의뢰할 만큼 심각한 사안으로 드러났으며 더구나 최근 공직자의 부동산 투기 엄벌 분위기를 정면으로 거스르는 엄중한 행위”라며 “그런데도 구 의장은 지금 이 시간까지 제대로 된 사과 없이 시간 끌기만 하고 있고 달성군의회 역시 이 사안을 너무 안일하게 보고 있다”고 지적했다.이어 “구 의장은 달성군의회 의장직과 의원직을 즉각 사퇴해야 한다”며 “달성군의회 정례회가 시작되는 15일 기자회견을 열고 구 의장의 사퇴를 다시 한 번 강력 촉구할 예정”이라고 했다.이혜림 기자 lhl@idaegu.com

홍준표, 권익위 부동산 투기 의혹 조사 “동참하겠다”

무소속 홍준표 의원(대구 수성을)은 10일 국민권익위원회의 부동산 투기 의혹 조사와 관련 동참의 뜻을 밝혔다.홍 의원은 이날 페이스북에 “아직은 무소속이지만 저도 권익위 조사를 받을 서류를 준비하겠다”며 “대선후보들도 모두 동참하자”고 제안했다.이어 “이번 국회의원 부동산 전수조사에서 권익위가 보여준 공정성에 경의를 표하는바”라며 “더불어민주당 의원 12명을 적발했다”고 적었다.그러면서 “권익위가 그 정도의 단호함을 보였다면 야당도 이제 권익위를 거부할 명분이 없을 것”이라고 했다.앞서 국민의힘은 권익위의 정치적 편향성이 우려된다며 감사원에 조사를 의뢰하겠다고 한 바 있다.하지만 감사원 조사 자체가 법률상 불가능하다는 점 등으로 민심이 거세지자 하루만에 “권익위 조사를 적극 검토하겠다”고 입장을 후퇴했다.이혜림 기자 lhl@idaegu.com

<이진우의 부동산톡톡> 규제로 부동산시장 잡은 적 있던가

현 정부의 부동산 정책과 노태우 정부에서 유사한 정책들이 많았는데 규제지역 지정, 임대차 보호법 강화, 분양권 전매금지, 공급량 확대, 토지 공개념 등이 그것이다. 노태우 대통령은 “박정희 대통령이 길 대통령이라면 나는 집 대통령으로 남고 싶다”고 할 정도로 주택공급에 신경을 쓴 대통령이었다.노태우 정부 집권 전후는 베이비붐 세대가 분가를 하면서 주택이 절대적으로 부족한 시기였다. 수요는 급격히 늘어나는데 반해 공급이 수요를 받쳐 주기 못하면서 심각한 주택난이 나타났다.여기에 1986년부터 1988년 호황이 겹치면서 시장의 막대한 자금이 부동산 시장에 유입되면서 부동산 가격이 폭등했다. 대통령 선거가 치루어진 1987년 한해 통화량이 전년에 비해 30% 이상 늘어났고 늘어난 통화량의 상당부분이 부동산 시장에 유입되면서 부동산가격이 급등했다.1988년 2월 출범한 노태우 정부는 정권 초기부터 강력한 규제로 투기와 전쟁을 선포했다. 집권이후 4월에 부동산 상습투기 명단을 발표했고 8월에는 ‘부동산 투기 억제 종합대책’을 발표하며 부동산시장 안정을 위한 규제책을 내놓았다.규제와 더불어 공급에도 많은 노력을 기울였는데 대통령 공약으로 내놨던 주택 200만호 건설을 위해 9월에 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 5곳에 신도시를 짓겠다고 발표하면서 본격적인 공급에 시동을 걸었다.1989년 2월에 영구 임대 25만 가구 공급계획을 발표하면서 공급량 증가를 위한 노력을 이어갔다. 이외에도 1989년 민간 아파트 당첨권 전매금지와 분양을 받은 사람들은 재당첨 기간이 지나도 2순위로 자격을 제한하였다. 정부의 규제와 공급량 확대 노력에도 불구하고 집권 2년 동안 전국 땅값이 50%이상 급등하면서 초강력 규제를 동원하는데 이것이 바로 토지공개념 3법이다.토지 공개념이라 함은 토지의 소유권은 인정하지만 이용권, 수익권과 처분권은 공공이 관리 한다는 것이다. 토지공개념 3법은 토지초과이득세, 개발이익 환수에 관한 법률, 택지 소유 상한에 관한 법률이다. 토지공개념 3법은 부동산 시장 판도를 바꾸게 되는데 그동안 공급이나 규제로 잡지 못한 부동산 시장이 급격하게 안정을 찾게 됐다.1989년 지가 상승률이 29% 상승했는데 1990년 이후 상승세 급격히 하락하다가 1992년 마이너스 상승률을 기록하는 등 위력은 실로 엄청났다. 물론 강력한 부동산 정책과 더불어 입주가 본격화되면서 나타난 시너지 효과도 있다.현 정부에서 토지공개념을 잊을 만 하면 거론하는 것이 과거 경험에서 규제의 마지막 퍼즐로 보고 있지 않나하는 합리적 의심을 해 볼 필요가 있다.이러한 토지 공개념 3법은 토지초과이득세는 1994년 위헌으로 폐지됐고 택지소유상한제는 2002년 위헌으로 폐지됐다.지역의 경우 지난해 임대차 3법으로 인해 임대가격은 물론 매매가격까지 급등하면서 사회적 문제를 낳았는데 노태우 정부에서도 비슷한 현상이 있었다. 1990년 정부는 서민 주거 안정을 위해 임대차 기간이 1년에서 2년으로 연장을 하였고 세입자 보호를 위해 확정일자 제도를 도입했다. 도입이후 임대인이 2년치 임대료를 한꺼 번에 올리면서 주거 안정을 위해 재정한 제도 때문에 서민들이 더 어려움을 겪게 되는 현상이 발생했다. 현재 상황과 묘하게 겹쳐지는 이유는 뭘까.지금까지 많은 정부가 부동산 시장을 규제로 잡기 위해 노력했지만 규제를 통해 잡은 적은 한 번도 없다. 물론 토지공개념 3법 이후 시장이 안정되기는 했지만 이 시기는 입주물량 증가가 합쳐지면서 나타난 시너지 효과로 규제로 인한 시장 조정이 아니라 물량과 규제가 합쳐지면서 나타난 상황으로 보는 것이 합리적다. 윤정혜 기자 yun@idaegu.com

민주당, 지역구 의원 10명 탈당 권유·비례 2명 출당 조치

더불어민주당은 8일 ‘부동산 불법 거래 의혹’이 불거진 12명 의원 중 지역구 의원 10명은 탈당 권유, 비례의원 2명은 출당조치하기로 했다고 밝혔다.부동산 명의신탁 의혹을 받은 의원은 김주영·김회재·문진석·윤미향 등 4명이며, 업무상 비밀이용 의혹 소지를 받은 의원은 김한정·서영석·임종성 등 3명이다.농지법 위반 의혹을 받고 있는 의원은 양이원영·오영훈·윤재갑·김수흥·우상호 등 5명이다.고용진 수석대변인은 이날 국회 기자회견에서 “국민권익위원회로부터 부동산 불법 거래 의혹을 받은 12명 대상자 전원에게 탈당을 권유하기로 결정했다”고 말했다.고 대변인은 “국민 불신을 해소하기 위해 집권당 의원 신분을 벗고 무소속 의원으로서 공정하게 수사에 임해 의혹을 깨끗이 해소하길 바란다. 동료 의원들이 하루 속히 의혹을 벗고 민주당에 돌아오길 기다리겠다”고 했다.다만 비례대표 의원의 경우 탈당 시 의원직이 상실되기 때문에 윤미향·양이원영 의원은 탈당이 아닌 출당 조치로 의원직은 유지하게 된다.고 대변인은 개별 의원이 ‘탈당 권유’를 수용하지 않을 경우에 대해서는 “송영길 대표가 엄정하게 처리·대처하겠다고 밝힌 바 있다”며 “여러 가지 어려움에도 불구하고 당이 결단을 내렸으니 그 분들께서 선당후사 정신으로 (수용해줄 것을) 기대하고 있다”고 말했다.민주당은 이 같은 조치와 함께 국민의힘을 향해 부동산 투기 전수조사에 동참하라고 촉구했다.윤호중 원내대표는 이날 원내대책회의에서 “지난 3월 (당시) 국민의힘 주호영 원내대표가 ‘권익위가 민주당 의원들을 조사해서 뭔가를 많이 찾아내면 우리도 기꺼이 조사받겠다’고 공언한 것을 기억하고 있다”며 “국민의힘이 전당대회 슬로건처럼 새로운 미래를 열어가려면 새 지도부가 선출되기 전에 당권주자 5명이 소속 의원들에 대해 부동산 투기 전수조사를 결의해야 한다”고 촉구했다.이에 국민의힘은 민주당이 국민권익위에 전수조사를 요청한 것과 달리 감사원의 전수조사를 받겠다며 민주당도 다시 조사를 받아야 한다고 응수했다.민주당 의원 출신이 위원장으로 있는 권익위 조사는 제대로 된 조사로 볼 수 없다는 것이다.국민의힘 강민국 원내대변인은 이날 논평을 통해 “국민의힘은 소속 의원 전원의 전수조사에 대해 이미 동의를 받았다”며 “권력으로부터 독립된 기관인 감사원에 조사를 의뢰해 공정성을 담보 받겠다”고 말했다.이어 “권익위의 이번 부동산 투기 조사는 사실상 ‘셀프 조사’, ‘면피용 조사’라는 의구심을 지울 수 없다”며 “권익위는 민주당 출신 의원(전현희)이 위원장으로 있는 부처다. 어떠한 정치적 고려 없이 법과 원칙에 따라 조사했다는 권익위 설명을 액면 그대로 받아들이기 어렵다”고 했다.이에 대해 민주당은 ‘시간 끌기 꼼수’에 불과하다고 일축했다.이상훈 기자 hksa707@idaegu.com

민주당 의원 12명, 부동산 불법거래 의혹

더불어민주당 소속 국회의원 및 가족들의 부동산 거래를 전수 조사한 결과 총 12명의 의원이 부동산 거래·보유 과정에서 위법 의혹이 있는 것으로 파악됐다.특히 이 중 2건은 3기 신도시 관련 의혹인 것으로 나타났다.국민권익위원회는 7일 지난 3월 한국토지주택공사(LH) 사태에 따른 민주당 측의 요청에 따라 국회의원 174명과 그 배우자 및 직계존비속 등 총 816명을 대상으로 지난 7년간 부동산 거래를 전수 조사한 결과 이 같이 확인됐다고 밝혔다.권익위는 의원 실명을 공개하지 않았지만 민주당 측에는 실명으로 통보해 이를 공개할지 주목된다.앞서 민주당 송영길 대표는 부동산 투기 관련자에 고강도 대응을 약속한 바 있다.유형별로는 부동산 명의신탁 의혹이 6건이고 업무상 비밀 이용 3건, 농지법 위반 6건이다. 건축법 위반 의혹도 1건 발견됐다.부동산 명의신탁 의혹과 관련해서는 친족 간 특이거래가 있거나 부동산을 매매하면서 매도자가 채권자가 돼 과도한 근저당권을 설정한 사례가 확인됐다.업무상 비밀 이용 의혹은 지역구 개발사업 관련 토지를 매입하거나 대규모 개발계획 발표 전 의원 본인이나 가족 명의로 부동산을 매수한 사례다.여기에 농지법을 위반해 거주지와 상당한 거리가 있는 무연고 농지를 취득했으나 법상 요건인 영농 흔적이 없는 사례도 있었다.권익위는 사실 확인이 필요한 모든 사안을 포함해 해당 조사 결과를 공직자 부동산 투기 범정부 특별수사기구인 경찰청 정부합동특별수사본부(특수본)에 송부했다.권익위 김태응 부동산전수조사추진단장은 “이번 부동산 전수조사에 있어 어떠한 정치적 고려 없이 법과 원칙에 따라 조그만 의혹이라도 법령 위반 소지가 있는 경우 수사기관에 직접 송부하는 등 최선의 노력을 다했다”며 “이번 권익위의 조사가 공직자의 부동산 투기 행태를 근절하는 계기가 되길 바란다”고 말했다민주당은 의원의 소명을 들어본 뒤 소명이 충분하지 못하고 사안이 중대하다면 출당 및 탈당 조치도 염두하고 있는 것으로 알려졌다.송 대표는 이날 권익위의 민주당 의원 부동산 거래 전수조사 결과 발표와 관련해 “이제 접했으니 당 지도부와 상의한 뒤 결정할 것”이라고 밝혔다.이상훈 기자 hksa707@idaegu.com

<부동산톡톡>임대보증금반환채권 소멸시효

임대차와 관련된 여러 분쟁 중 하나는 임대차 계약이 기간 만료 등 이유로 종료한 이후 임차인이 권리금 또는 보증금 반환을 이유로 임대차 목적물을 인도해 주지도 않고 그렇다고 사용도 하지 않고 있는 경우다.이에 대해 최근에 선고된 대법원 판결은 임대보증금반환채권의 소멸시효 진행 여부에 대한 것이 있어 이를 소개한다.민법은 소멸시효 중단 사유로 청구·압류(가압류)·가처분·승인을 규정하고 있는데(민법 제168조), 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 위 점유도 보증금반환채권에 대한 소멸시효 중단 사유에 해당하는지 여부가 문제되는 것은 임차인의 동시이행항변권에 기한 점유는 위 법정 사유에 해당하지 않기 때문이고 임차인의 임대차보증금반환채권의 행사와 임차인의 임대차 목적물 인도의무는 별개로 볼 여지도 있기 때문이다.그런데 최근 대법원은 2020년 7월 9일 선고 2016다244224, 244231 판결을 통해 〈...(중략) 임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극 권리를 행사하는지와 관계없이 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유해 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대해 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다.주택임대차보호법 제4조 제2항은 ‘임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다’고 정하고 있다.2001년 12월29일 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항).임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다.따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행해 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다〉고 판시했다.결과적으로 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는 것으로 봐야 한다고 했다.하지만 민법에서 정하지 않은 소멸시효 중단 내지는 정지 사유를 해석에 의해 새로이 정하는 것은 법적 안정성과 임대인이 예상하지 못한 시효중단 사유가 새로인 발생한 것으로 임대인의 예측가능성에 대한 침범으로 볼 여지도 충분해보인다. 윤정혜 기자 yun@idaegu.com

칠곡군, 2021년 개별공시지가 결정·공시

칠곡군의 개별공시지가 평균 8.68%로 지난해보다 크게 올랐다.칠곡군은 국세 및 지방세, 각종 부담금의 부과기준이 되는 올해 1월 1일 기준 개별공시지가를 31일 결정·공시했다.결정·공시된 대상 토지는 12만9천480필지로 개별공시지가 평균 변동률은 8.68%로서 지난해 5.43%에 이어 크게 상승한 것으로 나타났다.경북도내 평균 변동률 8.62%에 비해 0.06% 높게 나타났다.이번에 결정·공시하는 개별공시지가는 31일부터 오는 6월 30일까지 토지소재지 읍·면사무소과 군 홈페이지에서 열람할 수 있다.한편 개별공시지가와 관련 이의신청 된 토지에 대해서는 칠곡군부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 오는 7월 28까지 처리결과를 개별 통지할 계획이다.이임철 기자 im72@idaegu.com

봉화군, 2021년 개별공시지가 결정·공시...지난해 대비 13.63% 상승

봉화군은 올해 1월 1일 기준 개별공시지가 13만 3천245필지를 이달 31일 결정, 공시한다고 밝혔다.30일 군에 따르면 올해 봉화군 개별공시지가는 지난해 대비 13.63% 상승했다. 최고지가는 봉화읍 내성리 236-35번지 소재 상업용 토지로 ㎡당 149만 1천 원이며, 최저지가는 재산면 남면리 산 97-2번지 자연림으로 239원이다.개별공시지가의 열람은 인터넷을 통한 전자열람의 시행으로 봉화군 홈페이지(http://www.bonghwa.go.kr), 경북 부동산정보조회시스템(http://kras.gb.go.kr)에서 토지소재지와 지번을 입력하면 확인 가능하다.봉화군청 종합민원과 및 토지소재지 읍·면사무소를 방문하거나 전화로 문의해도 확인할 수 있다.개별공시지가에 이의가 있는 토지소유자 또는 이해관계인은 5월 31부터 6월 30일까지 이의신청서를 작성해 봉화군청 및 토지소재지 읍·면사무소에 직접 제출하거나 팩스(054-673-9170) 또는 우편으로 이의신청 가능하다.접수된 이의신청은 감정평가사의 검증과 봉화군 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 개별 통지하며 오는 7월 30일 조정·공시된다.봉화군은 이의신청 기간 중 ‘감정평가사 상담제’를 운영할 예정이다. 상담이 필요하면 봉화군 종합민원과 토지관리팀(☏054-679-6212)으로 문의하면 된다.박완훈 기자 pwh0413@idaegu.com

계명문화대학교,‘의료재활과 신설’ 등 2022학년도 학과 개편 확정

계명문화대학교가 2022년도 입학정원을 지난해 보다 15명 감소한 2천31명으로 확정했다.의료재활 서비스 전문인력 양성을 위해 입학정원 30명인 ‘의료재활과’를 신설하고, 평생학습 수요 충족을 위해 ‘미라클스쿨’을 개설하는 등의 학과 조정 및 신설도 단행했다.2년제 전문학사 학위과정으로 금융부동산과(25명), 웰빙푸드조리과(25명), 커피문화산업과(25명), 패션쇼핑몰창업과(20명), 골프·피트니스과(20명)도 새로 만들어진다.신설되는 의료재활과는 개인의 욕구와 환경을 고려한 맞춤형 사회·심리 및 직업재활서비스를 제공할 수 있는 재활상담 전문인력 양성을 목표로 한다.의족, 의수, 척추보조기, 무릎보조기 등 맞춤형 의지·보조기 전문인력을 양성하고, 보조공학기기 개발과 유지·보수 및 보조기기 상담·교육·정보제공 등을 학습하게 된다.또 미라클스쿨은 만 25세 이상 평생학습자들을 대상으로 야간과 주말에 강의가 진행될 예정이며, 입학시 전원 수업료 50% 감면 혜택과 학업디딤돌 장학금 10만 원을 지급받게 된다.이외에도 계명문화대는 산업체 전문가 위주의 실무 중심 맞춤형 교육과 취·창업을 위한 다양한 지원책도 마련한 것으로 알려졌다. 서충환 기자 seo@idaegu.com

대구지검, 오피스텔 갭투자 사기꾼 무더기 기소

대구지검 환경·보건범죄전담부(부장검사 김정환)는 공공기관 관사로 사용 중인 오피스텔을 사들여 임차인이 없는 척 대출을 받고 보증금을 빼돌린 혐의(사기)로 무등록 부동산중개업자 A(42)씨 등 14명을 불구속 기소했다고 27일 밝혔다. 검찰에 따르면 A씨는 2018~2019년 대구지역 한 공공기관이 관사로 임차 중인 동구의 한 오피스텔을 구입하면서 매도인들에게 보증금 반환 채무를 승계할 것처럼 속여 오피스텔을 구입하는 등 총 28채의 오피스텔을 구입해 임차인에게 보증금을 지급하지 않았다.해당 오피스텔의 매매가는 한 채당 8천600만~9천500만 원 정도다. 보증금도 이와 비슷한 수준이었다.A씨는 임대차 보증금 반환 채무를 승계하는 조건으로 오피스텔을 구입했기 때문에 매매 대금 지급은 별도로 지급하지 않았다.A씨의 소개로 B(58)씨 등 나머지 일당도 같은 방식으로 보증금을 빼돌렸다.해당 오피스텔은 총 326채 중 130채가 관사로 사용 중이었고 이중 39채가 범행에 이용된 것으로 나타났다.대구지검 관계자는 “이번 사건은 매매시세가 임대차보증금 수준으로 하락한 관사용 오피스텔을 골라 거의 공짜로 오피스텔을 매수한 후 임대차 대항력이 없는 점을 이용해 금융기관에서 담보대출을 받아내는 갭투자 방식의 지능적 부동산 사기 범행”이라며 “피고인들이 해당 오피스텔을 담보로 대출받은 금액은 15억 원에 이른다”고 말했다.신헌호 기자 shh24@idaegu.com

진보당 대구시당, 부동산 불법 투기 의혹 구자학 달성군의장 사퇴하라

진보당 대구시당은 27일 부동산 투기 의혹을 받는 구자학 대구 달성군의회 의장의 사퇴를 촉구했다.진보당 대구시당은 이날 성명을 내고 “지난 21일 군내 개발제한구역 관련법과 농지법 위반으로 경찰 수사를 받아 온 구자학 의장의 구속영장이 기각됐지만 구 의장이 면죄부를 받는 것은 아니다”며 “이미 국민권익위는 구 의장의 부패행위를 인정하고 이 사건을 수사기관으로 이첩했고 구속영장이 청구될 만큼 심각한 범죄라는 사실에는 변함이 없다”고 했다.이어 “구 의장이 받아온 의혹은 크게 세 가지”라며 “옥포읍내 개발제한구역 안의 농지를 불법 취득한 것과 타인 명의를 이용한 건축허가 그리고 도시계획도로 발표 전 편입 농지구매 같은 미공개 정보 이용 투기도 있다”고 전했다.또 “특히 미공개 정보 이용 투기 의혹의 경우는 LH발 부동산 투기에 국민적 공분이 하늘을 찌르는 시점에 일어난 일로 달성군 주민의 입장에서는 더더욱 용납하기 힘든 소식”이라고 꼬집었다.그러면서 “민의를 대표하는 의회의장이 그 민의를 기만한 부정한 방법으로 이권을 챙겨왔다는 사실에 분노한다”며 “구 의장은 달성군의회 의장직과 의원직을 즉각 사퇴하고 달성군의회는 구 의장을 제명하라”고 했다.마지막으로 “달성군 선출직 공직자 부동산 전수조사를 공개하고 철저히 수사하라”며 “사문서, 부동산법 전과자를 공천한 국민의힘은 사과하고 구 의장을 중징계하라”고 목소리를 높였다.이혜림 기자 lhl@idaegu.com

영천시, 2021년 개별공시지가 결정·공시

영천시가 올해 1월1일 기준으로 산정된 24만7천152필지에 대한 개별공시지가를 오는 31일자로 결정·공시한다.이번에 결정·공시되는 개별공시지가는 감정평가사의 검증과 토지 소유자 등의 의견 청취 및 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳤다.개별공시지가는 지난해 대비 평균 8.78% 상승으로 나타났다.이는 표준지 가격 상승(9.63%)과 국토교통부의 부동산 공시가격 현실화 계획에 따라 상승한 것으로 분석되고 있다.공시가격 확인은 인터넷 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에 접속해 확인하고자 하는 토지소재지를 입력해 조회하면 된다.또 시청 지적정보과 부동산관리담당 또는 읍·면·동 행정복지센터 민원실에서 열람할 수 있다.이번에 결정된 개별공시지가에 대해 이의가 있는 토지 소유자 및 이해관계인은 다음달 30일까지 토지소재지 읍·면·동 행정복지센터 및 영천시 지적정보과에 비치된 이의신청 서식을 직접 작성해 제출하면 된다.또 영천시 홈페이지(https://www.yc.go.kr)에서 이의신청서 서식을 다운받아 우편 또는 인터넷 부동산공시가격알리미 공시가격 확인 후 인터넷으로 제출하면 된다.접수된 이의신청서는 감정평가사의 재검증과 영천시 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 오는 7월28일까지 그 결과를 신청인에게 개별 통지하게 된다.개별공시지가는 토지 관련 국세 및 지방세 부과기준으로 활용하고 개발부담금 등 각종 부담금 부과기준으로 쓰인다. 박웅호 기자 park8779@idaegu.com