<부동산 톡톡> 상가임대차계약의 갱신

2018년 상가임대차보호법은 개정을 통해 임차인의 계약갱신요구권의 행사기간을 종전 최대 5년에서 10년으로 연장했다. 당시 부칙 제2조 ‘계약갱신요구 기간의 적용례’에서 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 명시하고 있다.그런데 만약 상가건물 임대인인 ‘갑’이 임차인 ‘을’과 합의에 따라 7년으로 연장된 임대차기간 만료 3개월 전 ‘을’에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하고 ‘을’이 위 개정된 상가건물임대차보호법을 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 경우(이에 대해 ‘갑’은 계약갱신을 거절했다.) 개정 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부가 문제가 됐다.부칙에서 규정하는 ‘갱신되는 임대차’의 해석에 대한 문제이다.즉 개정 상가건물임대차보호법은 공포 날로부터 시행키로 했는데 만약 ‘을’의 임대차기간이 2019년 4월30일에 기간 만료된다면 ‘을’의 경우 기존 상가건물임대차보호법이 보호하던 최장 5년은 지났지만 개정된 상가건물임대차보호법이 적용될 경우 3년을 더 계약갱신요구권의 행사로 임대차를 유지할 수 있게 되는 것이다.이에 대해 대법원은 “개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018년 10월16일 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018년 10월16일 이전 체결됐지만 2018녀 10월16일 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다”고 판시했다.즉 임대인 ‘갑’이 임차인 ‘을’과 합의에 따라 7년으로 연장된 임대차기간 만료 3개월 전 ‘을’에게 임대차계약 갱신 의사가 없음을 통보하자 ‘을’이 임대차계약의 갱신을 요구한 사안이다.임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가건물 임대차보호법(2018년 10월16일 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항에 따라 5년인데, ‘을’이 임대차 갱신을 요구한 때는 이미 의무임대차기간 5년을 경과했으므로 임대차계약은 ‘갑’의 적법한 갱신거절 통지로 인해 2018년 10월16일 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 시행 이후 기간만료로 종료돼 갱신되지 않았다.따라서 위 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않아 ‘을’은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다고 판단한 것이다.윤정혜 기자 yun@idaegu.com

칠곡군, 농지원부 일제정비 추진

칠곡군은 지난해부터 추진해 온 농지원부의 일제정비를 올해 대대적인 조사 및 정비를 통해 연말까지 최종 마무리할 계획이다. 15일 칠곡군에 따르면 농지원부는 농지 현황, 농지의 소유&#8231;이용실태 등을 파악해 이를 농지 행정자료로 활용하기 위한 것이다. 작성대상은 1천㎡(시설 330㎡)이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작&#12539;재배하는 농업인(세대), 농업법인이다. 구성항목은 농가 주 일반사항, 농가 구성원, 소유농지 현황, 임차농지 현황으로 돼 있으며, 농가주의 주소지 관할 읍·면에서 작성·관리된다. 군은 지난해 농업인의 주소지와 농지 소재지 행정구역이 다른 농지원부 및 80세 이상 농업인의 농지원부 3천468건 중 3천217건을 정비해 정비율 92.7%를 달성했다. 올해는 관내에 소재한 농지 2만9천328건에 대해 집중적으로 정비할 계획이다. 농지원부 정비절차는 관할 읍·면에서 보유하고 있는 농지원부와 토지대장, 농업경영체 등록정보 등 타 정책DB와 비교·분석하는 것을 토대로, 농지의 소유·임대차 정보를 중점적으로 현행화 할 계획이다. 정비과정에서 불법 임대차의 정황이 있는 등 필요시에는 오는 9월부터 11월까지 실시 예정인 농지이용실태조사 대상에 포함해 조치할 예정이다. 백선기 칠곡군수는 “이번 농지원부 정비를 통해 농지원부의 공적 장부 기능을 강화하는 한편, 농사를 짓는 사람이 밭을 소유하는 경자유전의 원칙 확립과 공익직불금 부정수급 차단 등의 성과가 기대된다”고 말했다.이임철 기자 im72@idaegu.com

군위군, 농지원부 일제정비 추진

-농업행정의 효율성 제고 기대-군위군은 지난해부터 추진해온 농지원부 일제정비를 올해 말까지 마무리한다.농지원부는 농지의 현황, 농지의 소유‧이용실태 등을 파악해 이를 농지행정 자료로 활용하기 위한 것으로 토지대장 및 농업경영체 등록정보 등 타 농지 관련 자료와 비교, 분석해 소유 및 임대차 정보를 중점적으로 현행화할 계획이며 추가 조사가 필요한 농지는 하반기에 추진예정인 농지이용실태조사 대상에 포함할 예정이다.군위군은 지난해 농업인의 주소지와 농지의 행정구역이 다른 농지원부 및 80세 이상 농업인의 농지원부 1천600여 건 중 1천500여 건을 정비해 정비율 95%(도 정비율 93%, 23개 시·군 중 정비율 5위)를 달성했다.변예지 농정과장은 “이번 정비사업을 통해 농지원부가 신뢰할 수 있는 공적장부로서 행정 일선에서 활용도가 높아지면 민원처리의 효율성과 민원인의 만족도가 제고될 것으로 기대한다.”고 말했다.배철한 기자 baech@idaegu.com

관심물건

◆경북 포항시 남구 대송면 대각리 649-1(관리번호 2019-18070-007)=경북 포항시 남구 대송면 대각리 소재 ‘영일만온천’ 북서측 인근에 위치한 토지로 주위는 주택, 농경지, 등산로, 소규모 식당 등이 혼재한 지역임. 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통임. 부정형의 토지로, 전으로 이용 중임. 맹지 상태임.◆물건개요=‘전’. 토지 1,830㎡. 감정가격 334,890,000원, 최저입찰가격 234,423,000원. 현장입찰은 없으며 인터넷 입찰은 2021년 1월25일 오전 10시부터 1월27일 오후 5시까지. 제반현황 및 감정평가서 직접 확인 요망. 임대차 관계 및 기타사항 온비드 참조.◆경북 포항시 남구 호미곶면 강사리 산36-1(관리번호 2019-18070-018)=경북 포항시 남구 호미곶면 강사리에 위치한 토지로 주위는 임야, 농경지, 마을, 축사 등이 혼재한 지역임. 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통임. 부정형의 순수 임야 상태임. 지적도상 맹지이나 폭 약 3~4m의 비포장 관습상 임도가 개설돼 있음.◆물건개요=‘임야’. 토지 105,032㎡. 감정가격 1,092,332,800원, 최저입찰가격 546,167,000원. 현장입찰은 없으며 인터넷 입찰은 2021년 1월11일 오전 10시부터 1월13일 오후 5시까지. 제반현황 및 감정평가서 직접 확인 요망. 임대차 관계 및 기타사항 온비드 참조.신헌호 기자 shh24@idaegu.com

임대차 3법 개정 불똥 대구도 예외없다…대구 전 지역 전세 매물 구하기 하늘의 별따기

전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 임대차 3법 개정의 불똥이 대구에도 튀었다.대구 전 지역의 전세 매물이 씨가 마르고 가격마저 오르면서 전세 구하기가 하늘의 별 따기가 됐다.집주인들이 전세 계약을 꺼리고 기존 전세 계약을 월세로 돌리는 등 전세 매물의 공급이 급감했기 때문이다.지역 관련업계에 따르면 최근 달서구 감삼동 한 아파트 전세 계약에 입주 희망자 20명이 몰렸다. 지어진 지 40년이 넘은 아파트에 희망자가 몰리자 집주인은 학력과 직업 등을 기록한 이력서를 받아 계약을 진행했다.이 계약을 진행한 부동산 업자는 “최근에 전세 매물은 없고 찾는 사람들은 많아지면서 어린이나 반려동물이 있는 세입자는 받지 않겠다는 등 까다로운 조건을 내거는 집주인들도 나타났다”고 전했다.수성구 범어동의 한 부동산 중개소의 경우 임대차 3법 개정 전에는 전세 매물을 6건 보유하고 있었지만 지금은 단 한 건도 없다.해당 부동산 중개소 관계자는 “1년 전 이맘때부터 보호법 개정 전까지는 그나마 꾸준하게 전세 매물이 접수됐으나 최근에는 전세를 월세로 돌리거나 아예 매매 요청을 하는 집주인이 늘었다”고 전했다.북구 침산동 역시 대부분 중개업소에 전세 매물이 없기는 마찬가지로 나타났다.전세 매물이 귀해지면서 덩달아 가격도 뛰었다.수성구 범어동일하이빌 145.4㎡(44평형)가 지난 8월 전세 보증금 9억5천만 원에 계약이 체결됐다.국토교통부 실거래 정보에 따르면 2018년 동일 평수의 전세 계약은 6억 원이었다. 2년 만에 전셋값이 1.5배나 상승했다.업계 관계자들은 임차인 보호를 위해 시행된 새 임대차 법에 따라 전‧월세 계약갱신청구권을 활용해 기존 주택에 계속해 거주하는 수요로 전세 물건이 잠겼다고 입을 모았다.또 전월세상한제 시행으로 보증금을 2년에 5%밖에 올리지 못하게 된 집주인들이 보증금 상승분을 미리 올려 받으려 하면서 전셋값이 덩달아 올라갔다고 설명했다.한국감정원에 따르면 대구지역 전세가격지수는 2019년 7월부터 지난 9월까지 15개월 연속 상승했다. 지난 8월 0.17%에서 9월 0.36%로 오름폭이 커 전세난이 심화됐다.수성구의 경우 지난 9월 0.79% 올라 전달(0.23%)보다 오름폭이 3배 넘게 커졌다.이진우 부동산자산관리연구소장은 “부작용에 대한 고민없이 법 시행이 이뤄지면서 예상대로 전세 물건을 찾기도 어려워졌고 찾는다고 해도 입주 역시 만만치 않은 게 현실”이라며 “전세에 들어가기 위해 면접을 보는 사례가 심심찮게 생겨나면서 세입자들은 전세가 수능이냐는 비아냥을 쏟아내고 있다. 더 늦기 전에 제도 보완이 이뤄져야 한다”고 말했다.권종민 기자 jmkwon@idaegu.com

주호영, “임대차3법 부작용 현실, 재정비하라”

미래통합당 주호영 원내대표(대구 수성갑)는 26일 더불어민주당이 독단적으로 통과시킨 임대차 3법에 대해 “부작용이 현실화하고 있다”며 강하게 비판했다.그러면서 “민생을 악화시키고 취약계층을 더 취약하게 만드는 정책 기조를 즉각 되돌아보고 재정비하라”고 촉구했다.주 원내대표는 이날 국회에서 열린 당 비대위-중진의원 연석회의에서 “2분기 통계청 가계 동향조사 결과에 따르면 소득 하위 20% 계층이 월세 등으로 지출한 주거비가 1년 전보다 13.8% 늘어났다”며 “다른 계층보다 소득 하위 20% 계층에서 주거비 부담이 가장 많이 늘어난 것은 11년 만에 처음”이라고 밝혔다.이어 “임대차 3법에 따른 전세의 급속한 월세 전환과 이에 따른 월세 상승이 저소득층 주거비 부담으로 전가됐다고 밖에 달리 볼 여지가 없다”고 주장했다.또한 “민주당은 누구나 월세 사는 세상이 온다더니 서민·약자를 더 어려운 궁지로 몰아가는 게 입법 목적이었느냐”며 “최저임금 인상, 코로나19 위기가 겹치면서 취약계층 근로자들은 단기 일자리에서 쫓겨나는 게 현실”이라고 지적했다.그러면서 “졸속으로 처리된 문 정부의 입법으로 세입자들에겐 월세 부담만 가중되고 있다”며 “(정책을) 뒤돌아보고 재정비를 하길 바란다”고 강조했다.주 원내대표는 현재 사법 당국의 인적 구조도 언급하며 “제대로 된 역할을 할 수 없는 구조”라고 비난했다.그는 “문재인 정권의 주요 사정기관을 검·경 등 과거 노무현 정부의 수석실 출신이 대거 장악해 있다”며 “국가 주요 기관장을 몽땅 내 사람으로 채워 제대로 기관이 작동하지 못 하도록 하면서 고위공직자범죄수사처(공수처)는 밀어붙이는 상황”이라고 말했다.이어 “이성윤 서울중앙지검장, 김종호 민정수석, 조남관 대검차장, 김창룡 경찰청장, 김대지 국세청장 모두 노무현 정부 청와대에서 문 대통령 밑에서 근무했던 인사”라며 “성서에 ‘칼을 가진 자 칼로 망한다’는 말이 있다”고 꼬집었다.이혜림 기자 lhl@idaegu.com

민주당 강행처리로 임대차 3법 국회 통과…통합당은 ‘내집 100만호’ 공급 제안

거대 여당인 더불어민주당이 야당과의 협의를 건너뛰고 법안 밀어붙이기에 나서면서 ‘임대차 3법’도 29일 국회 상임위원회를 통과했다.국회 법제사법위원회는 29일 전체회의를 열어 미래통합당 위원들이 불참한 가운데 ‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권제 및 전·월세 상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안을 처리했다.앞서 국토교통위원회는 전날 전체회의에서 전월세신고제를 도입하는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법 개정안을 처리, 이날 법안 통과로 ‘임대차 3법’은 모두 상임위 문턱을 넘어섰다.개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 ‘2+2년’을 보장하고 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했다.집주인은 물론 직계존속·비속이 주택에 실거주할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다.집주인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 뒤 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 내에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다. 이날 법안 처리는 전날과 마찬가지로 통합당 의원들이 모두 퇴장한 가운데 일사천리로 진행됐다.오전에 진행된 법사위에서는 윤호중 법사위원장이 개정안 대안을 상정하고 의결 절차를 밟자 통합당 김도읍 간사는 국회법 해설서를 꺼내 들며 “독단적으로 전체회의를 여는 것은 이미 통과를 예정하고 있는 것이냐”고 항의했다.법안 대안 상정을 기립 표결에 부치자 통합당 의원들은 “민주당 다 해 먹어라” “이게 독재다” “이런 게 공산주의 국가 아니냐”고 고성을 지르기도 했다.항의가 받아들여지지 않자 결국 통합당 의원들은 회의장을 빠져나가 표결에 참여하지 않았다.윤 위원장은 “통합당 의원들이 참석하지 않은 상태서 의결하게 된 것에 대해 매우 유감스럽다. 건설적인 대안을 제출해줘야 소수당의 의견이라도 수용하고 존중할 수 있는 기회가 생기지 않겠는가”라며 “이 법은 내달 4일 본회의가 아니라 오는 31일 본회의에서 5일이라도 빨리 통과 시켜 시장을 안정시켜야 한다”고 말했다.한편 이날 통합당은 민주당의 상임위 법안 강행 처리를 강력 규탄하면서 누구나 살고 싶어 하는 지역에 100만호 공급을 목표로 하는 부동산 대책을 발표했다.통합당 주호영 원내대표(대구 수성갑)와 이종배 정책위의장 등은 이날 오후 국회에서 기자회견을 열고 “2022년부터 10년 동안 누구나 살고 싶어하는 지역에 ‘내 집 100만호’를 공급하고 세 부담 경감과 금융규제 완화를 통한 내 집 마련의 기회를 확대하겠다”고 밝혔다.구체적으로 100만호는 서울시 층수 제한 규제 폐지와 고밀도 주거지 개발 및 용적률 완화 등을 통한 38만호(일정 물량을 청년·신혼부부 등 주거취약계층 제공), 역세권 및 인근지역 정비사업 재추진을 통해 30만호, 40년 이상 노후주택 재건축을 통한 30만호, 상업·업무용 건물의 주거용 전환을 통한 도심지 소형주택 2만호다. 이혜림 기자 lhl@idaegu.com

계약갱신 2달전에 임차인에게 통지해야

임대인이 계약갱신을 원치 않으면 임대차기간 종료 1개월 전까지 통지해야 한다는 종전의 요건이 종료 2개월 전까지로 연장된다. 이같은 내용을 담은 주택임대차보호법 일부개정법률 공포안이 2일 국무회의를 통과했다. 개정법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이다. 현행법에는 임대인은 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 상대방에게 갱신 거절 통지를 해야한다.그렇지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 대차한 것으로 보는 묵시적 계약갱신 제도가 적용된다. 그동안 1개월 기준은 임차인이 다른 주거 주택을 마련하거나, 임대인이 새로운 임차인을 구하기에 충분한 시간이 아니라는 지적이 제기돼왔다. 개정법은 묵시적 계약갱신 거절의 통지 기간을 2개월 전까지로 변경했다. 묵시적 계약갱신에 대한 개정 규정은 시행일 이후에 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 임대차분쟁 조정제도 실효성도 강화된다. 기존에는 조정 상대방이 조정신청에 응해야 조정절차가 개시됐지만, 이번 개정으로 조정신청이 있으면 지체 없이 조정절차가 개시되도록 변경됐다. 개정법은 조정의 실효성을 강화하기 위해 조정 각하 사유 중 ‘피신청인이 조정신청서를 송달받은 날부터 7일 이내에 아무런 의사를 통지하지 아니한 경우’를 삭제했다. 조정 당사자가 조정 수락 여부에 대해 충분히 고민할 수 있도록 수락 의사를 표시해야 하는 기간을 조정안을 통지받은 날부터 7일에서 14일로 연장했다.이와 관련한 개정 규정은 상가건물임대차분쟁조정위원회에도 준용돼 동일하게 적용된다. 법무부 측은 “이번 개정은 임대차계약 당사자가 임대차계약 종료를 충분히 대비할 수 있도록 해 주거생활의 안정성을 높이고, 임대차분쟁을 보다 쉽고 저렴하게 해결할 수 있도록 임대차분쟁조정위원회의 실효성을 강화했다는 데 의미가 있다”고 밝혔다.이주형 기자 leejh@idaegu.com