부동산은 겉으로 봐서는 누가 소유하고 있는지 알기 쉽지 않다. 자가로 사용하는 분들도 있지만 상당 부분 임대하는 경우가 많기 때문이다. 그래서 부동산 상태를 알기 위해서 등기부등본을 통해 확인을 한다.부동산의 표시와 권리 관계를 기재해 일반인에게 공시하는데 이것을 부동산 등기라 한다.등기부등본은 누구나 발급 및 열람 할 수 있다. 등기부등본에는 부동산의 지번 지목 구조 면적과 소유권 저당권 전세권 지상권 가압류 및 가처분과 같은 권리관계가 게재된다. 등기부등본은 표제부와 갑구 을구로 구성된다. 표제부는 부동산 표시와 변경사항이 지대돼 있다. 부동산의 지번, 지목, 면적, 층수, 구조, 용도 등이 표시된다.갑구에서는 부동산 소유권에 대한 권리관계가 표시된다. 소유자의 변경이 표시되어 있는데 마지막 부분이 부동산 소유자를 말한다.이외에도 권리관계인 가등기, 가처분, 가압류, 경매 등과 같은 등기사항이 포함돼 있는데 부동산을 매매하거나 전세 등의 거래를 할 때 갑구의 사항을 살펴봐야 한다. 이 부분을 제대로 하지 못하면 소유권 분쟁 소지가 생길 수 있다.을구에서는 소유권을 제외한 부동산에 대한 권리전부를 표시한다. 근저당권, 전세권, 지상권 등의 내용이 있어 부동산의 채무상항이나 담보상황 등을 파악 할 수 있다. 임대인의 경우에는 보증금을 지키기 위해서는 반드시 확인해야 하는 부분이다.매매하시는 분들은 갑구의 확인이 가장 중요하고 임차하는 분들은 을구의 확인이 중요하다. 임차인들은 을구의 근저당권을 꼼꼼히 따져봐야 한다.임차 보증금보다 근저당권이 선순위라면 부동산이 문제가 생겨 경매 등으로 인해 넘어갈 경우 보증금이 후순위로 밀릴 수 있다. 상당수 부동산이 금융기관에서 대출을 끼고 매매하는 경우가 많아 등기부등본에 금융기관 명과 채권최고액이 표시돼 있다.채권최고액은 통상 120%가 설정되지만 간혹 130%가 설정되는 경우도 있다. 만일 경매로 넘어가게 된다면 내 순위가 후순위라면 보증금을 제대로 받을 수 없기 때문에 세심한 주의가 필요하다.등기부등본상 권리순위는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하며 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기순위가 가려진다. 가등기 경우는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이루어지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위에 따른다. 그리고 갑구와 을구 사이 순위는 접수일자와 접수번호에 따라 우선순위를 가린다.우리가 살면서 가장 큰 거래가 부동산 거래일 것이다. 거래가 잘못 되면 평생 모은 재산을 날릴 수도 있기 때문에 주의가 필요하다. 그래서 등기부등본을 검토해야 하고 계약금이나 중도금 잔금 납부시에도 반드시 등기부등본을 확인해야 안전한 거래를 할 수 있다.윤정혜 기자 yun@idaegu.com