<부동산톡톡>임대보증금반환채권 소멸시효

발행일 2021-06-02 15:50:43 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트
김인석 변호사
임대차와 관련된 여러 분쟁 중 하나는 임대차 계약이 기간 만료 등 이유로 종료한 이후 임차인이 권리금 또는 보증금 반환을 이유로 임대차 목적물을 인도해 주지도 않고 그렇다고 사용도 하지 않고 있는 경우다.

이에 대해 최근에 선고된 대법원 판결은 임대보증금반환채권의 소멸시효 진행 여부에 대한 것이 있어 이를 소개한다.

민법은 소멸시효 중단 사유로 청구·압류(가압류)·가처분·승인을 규정하고 있는데(민법 제168조), 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 위 점유도 보증금반환채권에 대한 소멸시효 중단 사유에 해당하는지 여부가 문제되는 것은 임차인의 동시이행항변권에 기한 점유는 위 법정 사유에 해당하지 않기 때문이고 임차인의 임대차보증금반환채권의 행사와 임차인의 임대차 목적물 인도의무는 별개로 볼 여지도 있기 때문이다.

그런데 최근 대법원은 2020년 7월 9일 선고 2016다244224, 244231 판결을 통해 〈.(중략) 임차인의 보증금반환채권과 동시이행관계에 있는 임대인의 목적물인도청구권은 소유권 등 물권에 기초하는 경우가 많으므로, 임대인이 적극 권리를 행사하는지와 관계없이 권리가 시효로 소멸하는 경우는 거의 발생하지 않는다. 만일 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유해 적극적인 권리행사의 모습이 계속되고 있는데도 보증금반환채권이 시효로 소멸한다고 보면, 임차인은 목적물반환의무를 그대로 부담하면서 임대인에 대한 보증금반환채권만 상실하게 된다. 임대차 종료 후 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 임차인의 보증금반환채권에 대해 소멸시효가 진행하지 않는다고 보더라도 그 채권에 관계되는 당사자 사이의 이익 균형에 반하지 않는다.

주택임대차보호법 제4조 제2항은 ‘임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다’고 정하고 있다.

2001년 12월29일 법률 제6542호로 제정된 상가건물 임대차보호법도 같은 내용의 규정을 두고 있다(제9조 제2항).

임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다.

따라서 임대차기간이 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 목적물을 점유하는 동안 위 규정에 따라 법정임대차관계가 유지되고 있는데도 임차인의 보증금반환채권은 그대로 시효가 진행해 소멸할 수 있다고 한다면, 이는 위 규정의 입법 취지를 훼손하는 결과를 가져오게 되어 부당하다〉고 판시했다.

결과적으로 주택임대차보호법에 따른 임대차에서 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 근거로 임차목적물을 계속 점유하고 있는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행하지 않는 것으로 봐야 한다고 했다.

하지만 민법에서 정하지 않은 소멸시효 중단 내지는 정지 사유를 해석에 의해 새로이 정하는 것은 법적 안정성과 임대인이 예상하지 못한 시효중단 사유가 새로인 발생한 것으로 임대인의 예측가능성에 대한 침범으로 볼 여지도 충분해보인다.

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
<저작권자ⓒ 대구·경북 대표지역언론 대구일보 . 무단전재-재배포 금지.>
댓글 (0)
※ 댓글 작성시 상대방에 대한 배려와 책임을 담아 댓글 환경에 동참에 주세요.

많이 본 대구뉴스

많이 본 경북뉴스