<이진우의 부동산톡톡> 규제로 부동산시장 잡은 적 있던가

발행일 2021-06-08 17:00:00 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트

규제의 마지막 퍼즐은 토지공개념?

부동산자산관리 연구소 이진우 소장
현 정부의 부동산 정책과 노태우 정부에서 유사한 정책들이 많았는데 규제지역 지정, 임대차 보호법 강화, 분양권 전매금지, 공급량 확대, 토지 공개념 등이 그것이다. 노태우 대통령은 “박정희 대통령이 길 대통령이라면 나는 집 대통령으로 남고 싶다”고 할 정도로 주택공급에 신경을 쓴 대통령이었다.

노태우 정부 집권 전후는 베이비붐 세대가 분가를 하면서 주택이 절대적으로 부족한 시기였다. 수요는 급격히 늘어나는데 반해 공급이 수요를 받쳐 주기 못하면서 심각한 주택난이 나타났다.

여기에 1986년부터 1988년 호황이 겹치면서 시장의 막대한 자금이 부동산 시장에 유입되면서 부동산 가격이 폭등했다. 대통령 선거가 치루어진 1987년 한해 통화량이 전년에 비해 30% 이상 늘어났고 늘어난 통화량의 상당부분이 부동산 시장에 유입되면서 부동산가격이 급등했다.

1988년 2월 출범한 노태우 정부는 정권 초기부터 강력한 규제로 투기와 전쟁을 선포했다. 집권이후 4월에 부동산 상습투기 명단을 발표했고 8월에는 ‘부동산 투기 억제 종합대책’을 발표하며 부동산시장 안정을 위한 규제책을 내놓았다.

규제와 더불어 공급에도 많은 노력을 기울였는데 대통령 공약으로 내놨던 주택 200만호 건설을 위해 9월에 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 5곳에 신도시를 짓겠다고 발표하면서 본격적인 공급에 시동을 걸었다.

1989년 2월에 영구 임대 25만 가구 공급계획을 발표하면서 공급량 증가를 위한 노력을 이어갔다. 이외에도 1989년 민간 아파트 당첨권 전매금지와 분양을 받은 사람들은 재당첨 기간이 지나도 2순위로 자격을 제한하였다. 정부의 규제와 공급량 확대 노력에도 불구하고 집권 2년 동안 전국 땅값이 50%이상 급등하면서 초강력 규제를 동원하는데 이것이 바로 토지공개념 3법이다.

토지 공개념이라 함은 토지의 소유권은 인정하지만 이용권, 수익권과 처분권은 공공이 관리 한다는 것이다. 토지공개념 3법은 토지초과이득세, 개발이익 환수에 관한 법률, 택지 소유 상한에 관한 법률이다. 토지공개념 3법은 부동산 시장 판도를 바꾸게 되는데 그동안 공급이나 규제로 잡지 못한 부동산 시장이 급격하게 안정을 찾게 됐다.

1989년 지가 상승률이 29% 상승했는데 1990년 이후 상승세 급격히 하락하다가 1992년 마이너스 상승률을 기록하는 등 위력은 실로 엄청났다. 물론 강력한 부동산 정책과 더불어 입주가 본격화되면서 나타난 시너지 효과도 있다.

현 정부에서 토지공개념을 잊을 만 하면 거론하는 것이 과거 경험에서 규제의 마지막 퍼즐로 보고 있지 않나하는 합리적 의심을 해 볼 필요가 있다.

이러한 토지 공개념 3법은 토지초과이득세는 1994년 위헌으로 폐지됐고 택지소유상한제는 2002년 위헌으로 폐지됐다.

지역의 경우 지난해 임대차 3법으로 인해 임대가격은 물론 매매가격까지 급등하면서 사회적 문제를 낳았는데 노태우 정부에서도 비슷한 현상이 있었다. 1990년 정부는 서민 주거 안정을 위해 임대차 기간이 1년에서 2년으로 연장을 하였고 세입자 보호를 위해 확정일자 제도를 도입했다. 도입이후 임대인이 2년치 임대료를 한꺼 번에 올리면서 주거 안정을 위해 재정한 제도 때문에 서민들이 더 어려움을 겪게 되는 현상이 발생했다. 현재 상황과 묘하게 겹쳐지는 이유는 뭘까.

지금까지 많은 정부가 부동산 시장을 규제로 잡기 위해 노력했지만 규제를 통해 잡은 적은 한 번도 없다. 물론 토지공개념 3법 이후 시장이 안정되기는 했지만 이 시기는 입주물량 증가가 합쳐지면서 나타난 시너지 효과로 규제로 인한 시장 조정이 아니라 물량과 규제가 합쳐지면서 나타난 상황으로 보는 것이 합리적

다.

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
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