<이진우의 부동산톡톡>아파트시장, 분양물량에 정비례 입주물량에 반비례

발행일 2021-06-15 18:03:13 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트

시장 주도하는 공급…가격도 좌지우지

공급 우위에서는 가격 하락세

부동산자산관리 연구소 이진우 소장


신규 아파트나 상가 분양 광고에서 가장 많이 접하는 문구가 ‘부동산 지금이 투자 타이밍’ 일 것이다. 부동산 호황기에도 불황기에도 항상 투자 타이밍이면 부동산에 투자하면 실패가 없어야 하는 것이 아닐까?

부동산을 통해 수익을 얻는 사람도 많지만 손해를 보는 사람도 많은 것이 현실이다.

필자가 고객들에게 가장 많이 듣는 질문 4가지를 뽑으면 ‘부동산 지금 살까요’ ‘지금 팔까요’ ‘언제 살까요’ ‘언제 팔까요’다.

이 질문 4가지를 요약하면 ‘언제 사서 언제 팔까요’다. 매수자와 매도자 모두 시기가 문제. 매도자는 누구나 고점에서 매각하고 싶고 매수자는 저점에서 매수하고 싶다. 그러나 이러한 시기를 예측하기가 쉽지 않다.

부동산에서 시기를 예측하는 것은 너무나 어려운 일이다. 시기 예측이 가능하다면 정권마다 부동산 안정을 위해 수많은 대책을 내 놓지는 않을 것이기 때문이다.

현 정부도 20여 차례의 부동산 대책을 내 놓았지만 시장은 정부의 기대를 역행하고 있다. 정부의 기대와 달리 시장 반응이 반대로 나오는 이유는 뭘까. 수요와 공급의 불균형을 해소하지 않은 상태에서 시장 개입을 하는 것이 문제일 것이다. 정부의 무리한 시장 개입은 반드시 시장 실패로 이어지며 사회적 비용을 치루게 한다는 것을 알아야 한다.

부동산 시장에서 시장 예측이 어려운 것일까? 사실 수많은 전문가들이 시장 예측을 하지만 정확한 답을 제시하기는 어려운 것이 사실이다. 부동산 가격은 단순히 결정되는 것이 아니라 수요와 공급은 물론 정부의 정책 금융시장의 변화, 경기 변동 등 무수히 많은 내 외적 요인에 의해 결정된다.

그러나 피해 갈 수 없는 것이 시장의 물량이다. 부동산시장도 시장이기 때문에 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 필자가 부동산을 연구한 것이 20여년 정도의 시간이 지났는데 각종 자료를 통해 분석된 결과는 결국 수요와 공급에 의해 시장 가격이 결정된다는 것이다.

일반인들도 쉽게 할 수 있는 부동산 시장 예측 방법이 있는데 바로 주택가격은 분양물량에 비례하고 입주물량에 반비례 한다는 것이다.

주택시장도 수요와 공급의 대원칙에서 벗어 날 수는 없다. 수요는 일정하기 때문에 결국 공급에 의해 가격 결정이 된다. 일부 시장 상황에 따라 과수요가 발생하기는 하지만 공급이 시장을 주도 하기 때문이다.

여기서 한가지 의문점은 분양물량도 물량이고 입주물량도 물량인데 왜 다른 결과를 나타낼까.이것은 우리나라 분양시장의 특수성 때문이다. 우리나라는 대부분 주택 특히 아파트는 선분양된다.

분양시장의 경우 분양물량이 많을 때 가격이 올라가는 것이 아니라 시장이 좋을 때 분양 많이 일어나고 이러한 물량은 어떤 특정 시기에 입주로 이어지면서 공급 우위 시장이 되며 가격이 하락을 보인다.

이 법칙은 예외 없이 나타났다. 대구의 경우 2003년 이후 2006년 아파트 매매가격이 40% 정도 상승하며 호황기를 보였지만 입주물량이 본격화된 2007년 이후 4년 가까이 마이너스 변동률을 기록했다.

2011~2015년까지 5년간 50% 이상의 가격 상승률을 기록하며 연 평균 10% 이상의 높은 가격 상승률을 기록했지만 2016년 가격이 하락세를 기록했다.

이 두시기의 공통점은 입주물량의 급증이었다. 2008년 대구의 입주물량은 3만2천호를 기록하며 당시 수요예측 1만 6천의 2배 가까운 물량이 공급됐다.

2016년에도 2만 7천호 정도가 입주하면서 당시 수요예측 물량 1만 3천호의 2배 가까운 물량이 공급되면서 하락세를 보였다. 결국 시장은 물량을 감당하기는 어렵다는 것이다. 이러한 문제는 향후 지역 시장에 많은 시사점을 주고 있다.

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
<저작권자ⓒ 대구·경북 대표지역언론 대구일보 . 무단전재-재배포 금지.>
댓글 (0)
※ 댓글 작성시 상대방에 대한 배려와 책임을 담아 댓글 환경에 동참에 주세요.

많이 본 대구뉴스

많이 본 경북뉴스