이진우 부동산톡톡
지역별 가격 변동률 특징은 매매보다 전세가격 하락세가 더 크다는 것과 연말로 갈수록 하락세가 크다는 점이다.
또 하나 특징은 시세와 실거래가의 괴리감이다.
부동산원이나 국민은행 부동산 정보업체에서 제공하는 아파트 시세보다 실거래 가격이 현저히 낮게 나타난다.
기관마다 차이가 있지만 대략 3~6% 조정을 보인 것으로 나타나지만 실거래 가격과 차이가 크다. 언론이나 유튜브를 보면 일부 단지는 40% 하락했다는 정보도 있다. 이 차이는 시장이 급매물이나 초저가 매물 위주로 거래가 이뤄지다 보니 시세와 실거래간 괴리감이 나타나는 것.
부동산114에 따르면 대구 아파트 매매가격은 11월까지 -2.69%의 변동률을 기록하며 2016년 이후 6년 만에 하락세로 돌아섰다. 전세가격도 11월까지 -4.2% 가격 변동률을 기록하며 6년 만에 하락세다.
올 매매가격과 전세가격이 하락한 지역의 공통점은 입주물량이 많은 지역을 중심으로 하락세가 높게 나타났다는 것이다.
올 해 입주 물량이 가장 많았던 달서구가 전세 -8.35%, 매매 -5.18%의 변동률을 기록하며 하락세가 가장 높고 두번째 입주물량이 많은 중구도 전세 -6.93% 매매 -3.34%다. 결국 시장은 물량을 이기지 못한 것으로 분석된다.
지역 주택시장에서 주요 특징 중 하나가 매매보다 전세가격 하락세가 더 크게 나타나고 있다는 점이다.통상 조정기에 들어가면 매매보다는 전세가 시장에 먼저 반응하게 된다. 전세시장은 100% 실수요자 시장이기 때문에 시장 변화에 직접 반응한다. 특히 올해는 임대차3법 영향으로 계약갱신 청구권을 사용하는 사람들이 늘면서 거래를 더 어렵게 했다. 하반기로 들어서면서 신규입주 단지의 저렴한 전세로 이전하는 수요가 늘면서 전세시장의 조정을 본격화시켰다. 계약갱신 청구권과 신규 아파트 이주 수요는 가격 변동에 영향을 주지 못하기 때문에 대구 전세가격은 더 떨어졌다고 봐야 할 것이다.
지역 주택시장은 한번도 겪어보지 못한 상황을 보이고 있다. 과거 시장이 어려워지면 시장을 살리기 위해 각종 규제완화와 금리 인하와 같은 활성화 대책이 나오는데 지금은 일부 부동산 규제가 완화되고 있지만 금리인상에 발목을 잡히고 있다.
지금 시장에서 규제가 완화되고 금융규제나 금리가 안정된다고 시장이 활기를 보이기는 쉽지 않다. 물량에서 자유롭지 못하기 때문이다. 하지만 최소한 시장이 돌기 위해서는 시장의 수요들이 시장에 유입이 될 수 있는 여건은 만들어 져야 할 것으로 보인다.
윤정혜 기자 yun@idaegu.com