이진우의 부동산톡톡
지역 주택 거래시장이 냉랭하다. 수요자들이 관망세를 보이면서 거래가 주춤하고 매물 호가는 계속 상승하고 있다. 올 들어 아파트 거래량은 감소하고 있고 미분양 물량은 쌓여가고 있어 시장의 예측을 어렵게 하고 있다.
여기에 주택시장의 소비 심리도 위축되고 있다. 국토연구원에서 발표하는 주택시장 매매와 전세 소비심리 모두 지난해 연말을 정점으로 심리지수가 계속하락하고 있다. 주택 매매 소비심리지수는 112.5로 지난해 연말이후 계속 하락세를 보이고 있다. 2020년 연말 159.5를 기록이후 매월 하락세다.
여기에 코로나 이후 대내외 경제가 불안하고 금리 변동성은 커진데다가, 부동산시장 내부적으로는 대출규제 강화와 공급과잉 우려가 쌓이면서 수요심리를 냉각시켰다.
내년 대선과 지방선거가 있어 약간의 기대감이 있기는 하지만 전체적으로 연말이후 시장은 조정을 받을 것으로 보인다.
심리적으로 수요자들이 위축되면서 서서히 조정을 받는 지역이나 상품이 늘어날 가능성이 있다. 이러한 부동산시장의 흐름에 불황기 부동산 투자전략을 주목하는 투자자들이 있다.
부동산시장이 더 냉각되거나 조정국면이 장기화될 때를 대비하려는 것이다.
유동자금을 굴릴 다른 투자처가 마땅치 않아서 부동산 투자를 아예 포기할 수도 없는데다 한편으로는 조정기의 부동산시장은 또 다른 투자기회라고 생각하는 분들이 아직 있다.
불황기 투자전략은 어떻게 세워야 할까.
핵심은 간단하다. 불황기에도 부동산가치가 크게 하락하지 않고, 잘 버티는 상품을 골라내야 한다. 불황기에는 뚜렷한 가격상승을 기대하기 어렵기 때문에 가격 보다는 가치에 투자를 해야 할 것으로 보인다. 불황기 투자의 또 다른 키 포인터는 환금성이다.
가격이 떨어지는 것은 어느 정도 버티면 가격이 회복되지만 가치가 떨어지면 빨리 매각을 해서 손실을 줄여야 하는데 이때 가장 중요한 것이 환금성이다. 최근과 같이 부동산에 각종 세금으로 부담이 커지고 있고 대출 이자가 상승하는 시점에서 무리한 투자는 투자자가 예측하지 못한 결과가 나타날 수 있어 세심한 주의가 필요하다.
그렇다면 어떤 부동산에 투자를 해야 할까. 불황기 투자의 핵심 포인트는 저렴한 상품을 매입을 해서 위기 이후 어떤 수익을 올릴 수 있느냐가 핵심 포인트이다.
최근 부동산 부실채권과 같은 상품에 관심도가 커지는 것도 이러한 맥락에서 볼 수 있다. 코로나 이후 부동산 시장에서도 많은 변화가 나타나고 있는데 이러한 시대적 상황도 중요한 키 포인터가 될 수 있다. 불황기에 좋은 부동산을 싸게 산다면 분명 좋은 투자기회가 될 수 있다. 하지만 부동산시장은 조정국면으로 들어가고 과거와 같이 단기투자도, 고수익 기대도 어려워져 버린다면 투자 결정이 쉽지 않다.
불황기 투자를 위해서는 우선 투자자의 연령과 투자목적에 맞춰 투자 상품을 골라야 한다. 그리고 불필요한 부동산은 처분해야 한다. 부동산시장의 투자환경이 급변하는 만큼 투자자도 여기에 맞춰야 한다.
계속 보유할 상품은 환금성이 높은 것들로 교체하고, 부동산의 위기 상황을 버틸 수 있는 힘을 길러야 한다. 여기에 수익률이나 처분 시점등에 대한 계획을 명확하게 세워야 할 것으로 보인다.
윤정혜 기자 yun@idaegu.com