보증금 반환시기 꼼꼼하게 체크
계약 만료 한꺼번에 몰려있다면
매입 자체 심각하게 고려해봐야
아파트를 포함하여 주거용 부동산의 임대차 계약 시 가장 사고가 많이 일어나는 곳은 바로 원룸이다. 우리가 흔히 원룸이라 부르는 다가구주택의 경우 한 건물에 여러 호실이 있음에도 불구하고 전체가 1인 소유로 되어 있다. 각 호실별로 개별 소유권이 인정되는 아파트나 다세대주택과 가장 차이를 보이는 부분인데, 여기에서 사고의 원인이 발생한다.
주인 한 명이 여러 임차인을 관리하면서 생기는 현상이다. 예를 들어 내가 임차 중인 다가구주택이 만약 경매에 넘어갔다고 가정했을 때 나보다 먼저 전입한 세입자가 보증금을 받아 가는 것이 이치에 맞다. 하지만 영세한 임차인을 위한 임대차보호법이 존재하고, 지역별로 일정금액 이하의 보증금에 대해서 최우선 변제권을 인정하고 있다. 다시 말해서 나보다 후순위로 입주한 사람이 보증금액에 따라 나보다 앞서는 우선순위가 생길 수 있다.
결국 다가구주택에서 임대차계약을 하기 위해선 기본적으로 선순위 임차보증금의 총액을 알고 있어야 한다. 임대인이 구두상 알려준 총액과 실제 임대차 총액이 다를 수 있으므로 서류로 확인해야 한다. 계약 체결 전이라면 ‘임대차 정보제공요청서’를 임대인에게 받아서 주민센터에서 확인할 수 있으며, 임대차계약서가 작성된 상태라면 별도의 요청서 없이 바로 ‘확정일자 부여 현황’을 통해 선 순위의 임대차 내역을 상세히 알아볼 수 있다.
최근 전세사기 피해사례의 대부분이 임대인의 세금 체납에서 시작되었다 해도 과언이 아니다. 수십 채의 주택을 보유하면서 세금체납이 공매로 이어지면서 악재가 가중되었다. 이런 이유로 이제는 임대인의 세금완납증명서를 확인하는 게 필수적인 코스가 되었다.
여러 호실이 같이 살다 보니 시설 관리에서도 어려움이 많이 발생한다. 필자도 이 일을 하면서 건물 관리가 힘들어 헐값에 매물을 내놓는 경우를 여러 차례 보았다. 내부 마감재를 훼손하는 건 극히 흔한 일이 되어 버렸다. 월세가 밀려서 고의로 문을 잠그고 연락을 끊기도 한다. 행여 보증금에서 월세가 다 소진되었다고 함부로 문을 따고 들어갈 수도 없다. 물건이 없어졌다며 무단침입으로 신고가 들어올 수 있기 때문이다.
복도나 옥상에 쓰레기를 방치하는 것도 비일비재하다. 그래서 비용이 들더라도 건물 화재보험을 들어두는 것이 안전하며, 임차인과 임대인 모두 가입하는 것이 사고를 미연에 방지할 수 있을 것이다. 아무래도 다가구주택을 이용하는 임차인의 대부분이 20대 초반의 대학생이나 취업준비생 또는 일용직 및 외국인 근로자들이다. 일시적인 파견 등 유동이 잦은 계층의 비율이 지배적이다 보니 시설 관리에서나 보증금 회수에서나 상당한 난항을 겪을 수밖에 없어 이런 문제들이 발생한다.
요컨대 꼼꼼한 시설 관리를 위해 보안장치를 구비해야 하며, 무엇보다 돌아오는 보증금 반환시기를 꼼꼼히 체크해 두어야 한다. 특히 요즘처럼 전세를 놓기 어려운 상황에서 전체 호실 중 전세금의 비중이 크면서도 계약 만료시기가 한꺼번에 몰려있다면 매입 자체를 심각하게 고려해 봐야 할 것이다. 다가구주택, 부동산 투자의 기본원칙인 자금의 유동성을 고려해야 하는 대표적인 케이스라 볼 수 있다.
김준영 빌사부 부동산중개법인 본부장