소액투자로 시세 이상 매각 장점
병·의원 포화 등에 업계 지각변동
임대차 기간 내 폐업, 페널티 줘야
주거용을 제외한 수익형 부동산투자에서 가장 손쉽게 접하는 물건은 아마 ‘구분집합상가’가 아닐까 생각한다. 대출 발생 시 1억~2억 원 내외의 소액투자도 가능하고, 병원이나 유명프랜차이즈 브랜드를 입점시킬 경우 시세보다 높은 금액으로 매각할수 있는 장점이 있어서 30대 수요층에서도 투자가 많이 이뤄지고 있다. 게다가 상가 시설관리도 전문업체에 위탁운영을 맡기기 때문에 크게 신경쓸 일이 없다.
이에 반해 1인 소유의 건물, 즉 단독건물은 쉽지가 않다. 우선 임대차 협상은 기본이며, 시설관리업체를 별도로 두지 않았다면 청소에서부터 소방, 엘리베이터, 주차, 설비, 방역 등 건물 시설관리를 위해 신경써야 할 것이 수도 없이 많다. 위탁을 맡기더라도 일일이 체크하고 결정하는 것까지 위임할 수는 없는 노릇이다. 더군다나 요즘처럼 대출금리가 높을 때는 매매하는 것도 만만치 않다. 이런 이유로 빌딩을 매각하고, 입지 좋은 곳의 1층 집합상가로 갈아타는 고객이 많이 늘어나고 있다. 하지만 신축 분양 상가의 수요가 늘어날수록 그에 못지 않게 거래사고도 급증하고 있어 사태의 심각성을 충분히 인지하고 있어야 할 것이다.
일반적으로 신축 분양 상가의 경우 토지 매입 후 착공이 되면서 분양 홍보를 시작하게 된다. 지하 1~2층에서 지상 7~8층 규모로 올린다고 가정했을 때 준공까지 보통 1년이면 마무리되니까 바로 시작할 수밖에 없을 것이다. 요즘 추세로 봐서는 어느 위치를 막론하고 상부층은 내과나 치과 정도의 소규모 의원 시설과 학원 및 오피스 시설로 MD를 구성할 것이고, 1~2층은 프랜차이즈를 유치하는 것으로 판을 짤 것이다. 왜냐하면 유동인구를 모으는데 근린생활시설 만큼 좋은 대안이 없기 때문이다. 실제로 여기까지만 채워지면 나머지 상가를 채워 넣는 것이 그리 어렵지가 않다.
하지만 이러한 기본공식에도 큰 제동이 걸리고 있다. 바로 병의원 시설의 공급량이 포화상태에 이른 데다가 입점 규모가 대형화되면서 문을 닫는 곳이 생겨나고 있기 때문이다. 한마디로 업계의 지각변동이 일어나고 있다. 어린이를 대상으로 하는 아동병원에서부터 노인진료를 주로 하는 한방병원까지 작게는 300평에서 크게는 500평까지 사용면적이 점차 늘어나는 추세이다. 이러한 대형화 현상으로 인해 기존 중소형 의원 시설의 입지는 점차 줄어들고 있으며, 그에 따른 파장도 크게 요동치고 있다.
임대차가 확정되었다는 현수막을 보고 분양계약금을 넣었는데 만약 임대차가 해제되면 어떻게 될까? 결론부터 얘기하자면, 특정 업종이 입점하지 않는다는 이유로 분양계약을 해제할 수 있는 건 아니다. 즉 분양사나 임대인에게 제3자가 운영하는 업체를 입점하게 할 의무가 있다고 인정하기 위해서는 의무내용을 특약으로 명시해야 한다. 예를 들어, 병원이 들어오지 않을 시 본 계약을 무효로 하며 병원의 규모 또는 입점시기, 진료과목 등을 특약에 명시함으로써 향후 분쟁에 대비해야 한다. 소송으로 이어질 경우 실질적으로 지출한 비용을 두고 손해배상이 청구될 수 있으므로 취득세, 중개보수, 법무사비용, 인테리어비용 등 인정될 만한 증빙자료를 모아두는 것도 소송에 유리하다.
특히 최근 들어 총 건물면적의 상당수가 병·의원 시설로 채워지면서 그만큼 문제거리도 늘어나고 있다. 주변 입지가 떨어지더라도 병원만 유치할 수 있다면 일단 투자하고 보겠다는 발상이 제일 큰 문제다. “인테리어를 저만큼 들여 오픈했는데 설마 문을 닫겠어”라고 생각할 수 있지만, 큰 오산이다. 왜냐하면 병원 개원을 전제조건으로 건축주 또는 분양사와 모종의 거래가 오가기 때문이다. 게다가 처방건수가 많은 과목일수록 약국에서 지원하는 조건도 예상을 넘어서는 수준이다.
이러한 이유로 병원의 입점 계약이 어떤 내용으로 체결되었는지 과정을 제대로 파악하고 있어야 한다. 임대차 존속기간 내에 폐업이나 파산 시 배상책임을 묻는 패널티 조항을 넣는 것도 좋은 방법이다. 앞서 언급한 대로 병원이 입점을 포기하거나, 개원 후 얼마 가지 않아 폐업한다면 그 빈자리가 너무 클 수밖에 없기 때문이다.
김준영 빌사부 부동산중개법인 본부장