동업계약서 수익배분 명확한 기재
지분권자 간 역할분담 역시 중요
‘건물’ 공동투자시 명심해야 할 것
경험에 비춰봤을 때, 부동산 PTSD(외상후 스트레스 장애) 증상의 상당수가 건물에서 비롯되고 있다. 반드시 해결해야 할 중차대한 일인 만큼 다양한 내용들을 보다 밀도 있게 다뤄보려 한다. 문득 부동산을 찾아주는 채널에서 들었던 얘기가 생각난다. “내 건물에 직접 거주하면서 월세 수입으로 생활하는 게 로망입니다.” 오죽하면 ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 나왔을까?
대한민국 사회에서 건물은 대표성을 가진 부동산 상품이다. 자신의 사회적 위치를 보여주는 지표로서 대신할 만한 것도 딱히 없을 것이다. 이러한 인식 때문이었을까 예전부터 부동산 투자에서 건물을 매입하는 방법이 가장 많이 통용되어 왔고, 현재도 별반 다르지 않다. 본래부터 자본금이 넘쳐난다면 모르지만 대부분의 경우 건물주가 되기 위해서 여러 가지 경로를 거쳐 흔히 말하는 마중물을 만들어야 한다.
일단, ‘시드 머니(seed money)’를 통해 초기 자금을 비축하는 게 가장 먼저이다. 사업으로 자수성가의 꿈을 바랄 수도 있겠지만, 극히 드문 경우라 뭐라 말하기는 어려울 것 같다. 보통은 투잡을 넘어 쓰리잡까지 닥치는 대로 현금을 모으는 방법이 가장 정직할 수 있는데, 이 방법으로는 시간도 많이 들고 몸도 마음도 축나서 빨리 지쳐버릴 수 있다. 무엇보다 목돈을 마련하기가 쉽지 않아 추천하고 싶지는 않다.
다음으로 경매에 참여하거나 급매물로 부동산을 취득하고 리모델링한 후 월세 수익을 극대화하는 이른바 자산가치를 끌어 올리는 방법도 있다. 주로 공동참여방식으로 투자를 많이 하는데 동업계약서와 관련된 상담도 꽤나 많은 편이다. 그런데 계약서를 보고 있으면 마치 ‘벙어리 냉가슴 앓듯 답답했던 심사’가 서류에 고스란히 드러난다. 정확한 법률 검토 없이 들어갔다가 얘를 먹는 경우도 많은데, 과연 어떤 것을 조심해야 하는지 하나씩 살펴보도록 하자.
첫째, 동업 당시 수익 배분을 명확하게 기재하지 않으면 혼선이 생길 수 밖에 없다. 동업자 중 한 명이 독단적으로 시공이나 투자와 관련된 중차대한 내용을 결정하는 것도 바람직하지 않다. 동업계약서를 공증하는 것도 좋은 대안이다. 계약서 이외에도 금전 거래나 매입자료 등 증거가 될 만한 모든 것을 남겨두어야 한다. 때로는 평소 관계를 떠나 의심되는 정황이 있다면 횡령이나 배임을 들어 즉각적으로 대응하는 것도 필요하다. 가급적이면 투자를 위한 특수목적법인(SPC)을 설립하여 지분 관계나 정산 방법을 명확히 해 둘 것을 권하고 싶다. 말 그대로 성공 투자를 위해 일시적으로 설립한 회사이니만큼 목적을 달성하고 나면 바로 법인을 해산할 수 있어서 공동투자에서 자주 통용되고 있는 방법이다.
둘째, 역할 부재에 따른 한계점을 들 수 있다. 공동투자에서 참여자가 많아지면 각자의 자본금이 줄어드는 분명한 장점이 존재한다. 하지만 의사결정에 어려움도 동시에 발생한다. 이 경우 지분권자 간의 역할 분담이 중요하다. 설계와 시공을 도맡아 가며 합리적인 공사 견적을 찾을 수 있는 역할, 그리고 세금이나 법률문제를 검토할 역할도 필요하다. 아무리 역할 분담을 잘했더라도 정산은 또 다른 문제이다. 만장일치가 아니라면 매도시기와 매도금액을 두고 이견이 생길 수밖에 없다. 개인적인 경험에 비춰봤을 때 사업지별로 소유권을 단독으로 취득하는 방식도 괜찮다고 본다. 개발 후 취득시점에 가서 지분권자 중 한 사람이 나머지 지분을 한꺼번에 사들이는 방식인데, 법인 설립 전에 미리 명확한 ‘지분양도조건’을 정해두고 시작하면 매각 시 잡음이 생기지 않기 때문이다.
김준영 빌사부 부동산중개법인 본부장