층고 높이려는 신축 건물 증가세
공기 흐름 원활하고 개방감 뛰어나
다중이용·운동시설 유치 유리해
임차인은 ‘갱신 요구권’을 통해 10년간 계약기간을 주장할 수 있다. 다시 말해 임차인의 과실이 없다면 10년 동안 내보낼 수가 없는 셈이다. 이에 반해 건물 임대인은 기존 월 임차료에서 매년 5%의 범위 안에서 보증금 또는 월세에 대해 ‘차임증액 청구권’을 행사할 수 있다. 간혹 전년도에 청구하지 못한 것까지 포함해 10%를 청구할 수 있다고 오해하는데, 관련법상 해가 바뀌면 증액 청구권이 사라지므로 착오가 없도록 하자.
우여곡절 끝에 세입자가 명도를 원한다면 원상 회복과 철거 문제를 두고 다시 협상해야 한다. 먼저 원상 회복은 임차인이 목적물을 빌려 쓸 당시의 모습으로 되돌려 놓는 것이 원칙이다. 임대인은 원상 회복 및 철거 상태를 확인하고, 하자가 없다면 임차료를 일할 정산 후 보증금을 반환함으로써 협상이 종료된다. 하지만 원상 회복과 철거에 대한 서로의 생각이 다른 경우도 종종 발생한다. 이 때문에 특약으로 철거의 범위를 지정했다면 약속한 대로 이행하면 그만이다. 가령 ‘천장과 바닥만 철거’, ‘유리 썬팅과 간판은 제외’, ‘신축 당시 준공기준으로 철거’ 등 명확한 기준을 계약서에 남겨둬야 한다.
다음으로 임대차계약 못지 않게 시설관리도 힘든 부분이다. 청소와 방역에서부터 전기, 소방, 승강기, 주차장 관리까지 신경쓸 것이 한두 가지가 아니다. 공용면적에서 사용되는 전기 및 수도요금도 면적별로 안분해야 하고, 가게 앞에 불법데크가 깔려 있는지 혹은 무단으로 설치된 창고 같은 위반시설은 없는지 늘 살펴봐야 한다. 건물에 노래방과 주점 등 위락시설이 입점했다면 위법행위가 벌어지는지도 항상 예의주시해야 할 것이다.
이같은 사고를 예방하기 위해 전문업체를 찾는 사례도 차츰 늘고 있다. 소방시설 등 자체점검 기준이 강화되었기 때문인데, 스프링클러 또는 화재경보기 설치 여부 등 소방서에서 정기적으로 검사가 시행되면서 시설물에 관한 안전점검도 어느 정도 자리를 잡아가고 있다. 말 그대로 ‘배보다 배꼽이 더 큰 건물’을 피하려면 건물 노후에 대한 점검도 반드시 고려해야 한다.
이번엔 투자할 건물을 선택할 때 우선 고려해야 할 내용은 무엇인지 살펴보도록 하자. 일반적으로 투자금이 정해지면 가장 먼저 위치를 찾게 된다. 개인마다 선호하는 지역이 다르겠지만, 이 모든 것을 상쇄하고도 남는 것은 바로 개발정보이다. 관공서 이전이 확정되거나, 전철역이 개통되는 등 개발 호재를 따라 움직이는 유동인구나 지가 상승요인을 보고, 입지 좋은 곳의 건물을 사들이는 것이 좋은 예이다.
만약 입지 좋은 곳의 신축건물이 매물로 나왔다면 더할 나위 없이 완벽하다. 우선 하자로부터 자유로울 수 있음은 물론이고, 신축 시 민원부터 신경쓸 것이 너무 많다 보니 잘 지어진 신축건물을 사들이는 건 금상첨화가 아닐 수 없다. 특히 상가 건물에서 학원이나 병원, 프랜차이즈 체인사업의 비중이 신축건물로 점차 확장되면서 신축에 대한 가치가 계속 상승하고 있다.
더불어 최근 지어지는 신축 건물들을 보면 층수를 줄이고서라도 층고를 높이려 한다. 아마도 코로나와 같은 불황이 부른 웃픈 현실일 수도 있는데, 어떻게든 공실을 줄이기 위한 대안으로 빚어진 결과이다. 실제로 층고가 높아지면 공기흐름이 원활해 쾌적한 환경을 유지할 수 있고, 개방감을 살려 내부 인테리어를 돋보이게 하는 장점도 있다. 또한 이용객들이 많은 다중이용시설이나 높은 층고를 필요로 하는 운동시설을 유치하기에 상당히 유리하다.
김준영 빌사부 부동산중개법인 본부장